房地产估价师

(一)市场法

1.选取可比实例　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件(表1)，选择3个可比实例进行比较。

表1　　可比实例表

2.可比实例与估价对象比较分析　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。

表2　　因素条件对比说明表

3.修正调整过程　以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。(区域因素与个别因素中子因素权重相同)。

表3　　因素条件分值表

根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。

表4　　可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表

4.市场法估价结果　3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：

(12062+10778+11678)/3=11506元/m2

(二)收益法测算

收益法的基本步骤为：

搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益一求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。

根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。

其计算公式如下：

式中：

V-房地产的收益价格;

A-房地产未来每年净收益;

Y-房地产的报酬率;

n-房地产的收益期限;

g-净收益逐年递增的比率。

（责任编辑：fky）

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