房地产估价师

2008年 试题参考答案

一、问答题

(一)答：理由包括：

1.本次评估的价值为投资价值(拍卖应价)。(3分)

2.投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。(3分)

3.不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。(4分)

(说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分)

(二)答：1.错误。(1分)

2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。(3分)

3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。(3分)

4.虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有变化。(3分)

(三)答：

1.若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。(2分)

理由：

估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。(4分)

2.估价技术路线：①选择估价方法。②方法运用中的具体处理。③确定估价结果。

二、单项选择题

1.A 2.A 3.D 4.D 5.A 6.B 7.B 8.D 9.C 10.D

三、指错题

1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。

2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。

3.估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。

4.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。

5.估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。

6.估价结果不应有可能字样。

7.估价报告有效期表述不正确(和2006年考试真题相同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”)。

8.市场法中缺计算公式(本题考点和06年相同，指错题中也有这一项)。

9.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈(或可比实例C未说明是否在同一供求范围内)。

10.可比实例成交价格内涵不清(未说清是建筑面积还是使用面积)。

11.可比实例C未指明用途，应指明办公用途。

12.交易日期调整依据错误，应指明显细分市场的(不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4～6月份价格平稳)。

13.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。

14.“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。

15.个别因素缺少物业管理的修正。

16.可比实例B装修调整系数有误(或装修档次描述不清，应有详细说明)。

17.成新率100%与“较新”不符，应为全新。

18.基础设施情况属区域因素。

19.估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正。

20.缺少权益状况因素说明与调整。

21.收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。

22.年总收入未考虑收租损失。

23.收益法测算中，年总收入未说明是预测值。

24.收益法测算中，管理费取值未说明理由。

25.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。

26.租金收入未考虑可出租面积比率。

27.运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取(或租金内涵交代不清)。

28.估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。

29.估价对象收益年限用50年错，应为45年。

30.收益法测算中，收益价格确定时应说明土地不可续期。

31.收益法测算时，应给出净收益的三种估计值并最终确定是哪一种估计值。

32.收益价格单价应取元为整数，这样与市场法精确度一致。

33.估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致。

四、改错题

1.价值定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。

2.估价时点错，应为2008年8月30日(取得拆迁许可证之日)。

3.估价依据缺《城市房屋拆迁估价指导意见》。

4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。

（责任编辑：fky）

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