房地产估价师

解 析

一、问答题

(一)解：3.在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

属于站在特定的投资者角度和立场上的估价，评估出的价值不是公开市场价值而是投资价值，即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估，也会导致不同的估价结果。两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：

(1)不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如：不同的承担风险能力、不同的开发成本或经营费用方面的优势、不同的纳税状况、不同的开发利用方式(包括最佳用途、建筑规模、档次)等。

(2)不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如：对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。

(二)解：

4.(1)不正确。

(2)原因：现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，换句话说，相比5年前多出的1000万元中肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。

(三)解：

2.(1)第二种估价思路更合适。划拨土地上房屋对外转让，要由受让方补交土地使用权出让金，由于该直管公房地处繁华商业区，且其剩余经济寿命有限(按砖混结构40年经济寿命考虑，实际年龄53年，已过经济寿命，即使经过两次大修能延长其经济寿命，但剩余经济寿命也有限)，在规划许可前提下。完全可以考虑拆除重建为商业用房。可按商业用途补交土地使用权出让金，现在估价可按商业用途土地估价。

(2)土地按商业用途估价，可用假设开发法估价，假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房，最后扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土地使用权出让金，得出估价对象的市场价值。

二、单项选择题

1.800万元/3.5=228.57万元，一层价格：228.57万元，二层价格：0.7×228.57万元=160万元，一二层合计：388.57万元，400万元-388.57万元=11.43万元。

3.继承手续属于房屋所有权转移登记。

5.在估价时点2008年4月30日，根据孰短原则，应以建筑物剩余经济寿命为收益年限，在计算收益价格时，应考虑剩余年限土地使用权价值的影响。

7.A.错。理论教材341页应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方税、补交的土地出让金、商业改造工程费用。

C.错。项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法。

9.店面的土地价值=200-800×90%×1000=128(万元)，仓库的土地价值=200-500×85%×2000=115(万元)，住宅的土地价值=195-650×90%×1500=107.25(万元)，店面应分摊的土地份额=128/350.25=36.55%。

10.被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定，房屋拆迁公司不等于拆迁人。

拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

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（责任编辑：fky）

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