土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地估价案例与报告》模拟试题，希望对您参加本次考试有所帮助!

参考答案

一、案例分析题

(一)

1.从政府收取地价收益最大化出发，算式优选顺序为：算式4、算式1、算式3、算式2;或优选顺序为：算式1、算式4、算式3、算式2。

分析理由：

(1)算式4。拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式4方案最优。

(2)算式1。当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式l方案最优。

(3)算式3。是原容积率下的评估楼面地价补交，算式3的补交地价比算式4与算式1少，但比算式2多。

(4)算式2。是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有可能会出现负值。

2.

(1)原出让方(当地政府)调整规划批复，或重新供地批复。

(2)规划部门出具的调整规划意见书。

(3)与国土部门签订出让合同补充协议，补交土地出让金。

3.评估对象为：容积率为3条件下的住宅用地;从出让之日至今已有一年多时间，但不超过3年，根据约定，评估应按照当时的情况进行，所以基准日与土地使用年期一般设定为：

基准日：2009年6月签订出让合同日;土地使用年限为：70年。

4.(1)阐述评估价格与成交价格的关系。评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平;成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中的实际价格，是由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下，评估价与成交价应该基本一致，但当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况时会出现拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价)的情况。

(2)当拍卖价明显高于拍卖底价时，选择不同地价补交算式(楼面地价)，补交的结果(补交出让金的数额)会产生很大的差异。如：补交地价时如果按照“算式2”扣减成交价格，就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。如果按照“算式4”补交地价，政府收取的出让金会高于正常情况下的收益水平。

5.(1)不符合城市规划的不允许补办手续。

(2)非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败行为。

(3)即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。

(二)

1.填写有关信息

(1)工作底图种类：(宗地图)。

(2)权利人：(黄坪旅游公司)。

(3)宗地编号：(5)。

(4)所在街坊：(74)。

(5)地类：(242)。

(6)四至：(东：东安河;南：黄坪中学;西：丽景巷;北：大场路)。

2.列出有关该宗地个别条件的信息

(1)用途：商业。

(2)土地面积：308m2。

(3)临街，街角地。

(4)矩形，规则。

(5)南高北低。

(6)地质状况较好。

(7)建筑密度较低。.

(8)向东发展受到限制。

3.列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息

(1)二级地。

(2)银行。

(3)商场。

(4)邮局。

(5)学校。

(6)道路。

(7)河流，略有污染。

(8)古桥。

4.对于估价师能否作出可以接受委托的决定，列出你的判断依据(列出计算步骤)

(1)不能接受。

(2)该地块容积率：120×5/308=1.94。

(3)该区域商业用地平均容积率：2.00。

(4)该区域商业基准地价：1200元/m2。

(5)该地块估计地价：1200元/m2×308m2=369600元。

(6)该地块可能的贷款额：369600元×60%=221760元。

二、报告判读题

(一)

1.关于土地估价目的叙述不正确。理由：(1)一项估价只能有一个目的。

(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果为依据。

2.认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由：

(1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。

(2)随着时间的变化，土地可能发生增值或贬值，需要重新评估。

3.土地估价依据一般包括：①法律法规方面。②估价技术方面。③估价对象权属方面。④估价委托要求方面(目的、范围等);⑤现场勘察情况。

缺少：估价对象权属方面。

4.B

5.C

6.不违反规定。理由：

(1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。

(2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。

(二)本报告存在的问题主要有：

1.评估原则太杂，思路不清，如评估时全面考虑地价增减各项因素等。

2.未界定土地开发程度。

3.未注明估价人员是否具备土地估价师资格，无土地估价师签名和相应的证书号。

4.落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。

5.土地登记情况不清，地籍图号、登记号等都没有。

6.委托宗地的产权性质不清，目前的土地使用者、土地使用权通过何种形式取得(不是出让方式取得的土地，企业不能作价入股，而评估中未注明)、他项权利未作说明。

7.影响地价的一般因素没说明。

8.影响地价的区域因素基本没说明。

9.影响地价的个别因素没说明。

10.评估用语非常不规范，多处同一内容的东西有不同的表述。

11.宗地分摊面积不合理，也没讲清楚如何分摊。

12.土地残余法中的错误：

(1)租金的推求过程未加说明，表述不全面，与表中的结果也不对应。

(2)各层建筑面积数据混乱，各层面积前后表述不一，如第四层两表中分别为1940m2，与970m2等。

(3)租金标准前后不一，如两表中地下层租金分别为1000元/m2与1100元/m2。

(4)第六层为公司自用房，应视为收益面积，不应扣除。

(5)宗地计算年纯收益时，不应扣所得税，所得税不是按项目扣，可扣房产税等。

(6)还原利率及收益增长率的确定均无依据。

(7)物业总价值计算公式与结果不符，计算有误。

(8)土地残余法中，设备装修的折旧不可能与建筑物折旧时间一致。

(9)重置价格确定中，计算利息期不清楚。

(10)同一建筑有两个建造年代，在委估宗地现状描述中说明是2003年建成，计算建筑现值时又说该建筑建成于1999年，已使用7年，前后矛盾。

(11)计算房地产收益和建筑物价值时的建筑面积前后不一致，相互矛盾。

13.比较法中的错误：

(1)修正因素中没有说明容积率的修正问题，而B案例不可能建成8层。

(2)比较法中，区域因素、个别因素的归类不清楚。

(3)修正过程不清，不知从何而来，年期修正错误。

14.基准地价修正法中的错误：查阅的地价与表不对应，区域因素、个别因素的修正与比较

法的因素修正不对应或没有联系。

15.估价结果无大写。

16.缺土地使用证、机构资格证等附件。

(三)土地估价技术报告错误之处：

1.估价目的中对土地权利说明不明确。

2.无估价对象描述。

3.估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。

4.估价期日非具体时点(无“日”)。

5.估价结果中无大写、无汇率，币种不统一。

6.无土地估价结果一览表。

7.“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明。

8.说明事项中，未办理出让手续就人股。

9.报告有效期应为半年。

10.非土地估价师。

11.出具报告的时间离估价基期过长。

12.无四至说明。

13.无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。

14.土地级别与土地等混同。

15.他项权利无说明。

16.征地审批机关应为当地政府，而非土地部门。

17.一般因素描述不全(需进一步说明)。

18.区域因素分析错为环境因素分析。

19.个别因素描述不全(需进一步说明)。

20.估价方法应用错误(需进一步说明)。

21.因素修正表案例8错，应为23.47。

22.土地开发费无依据，不是客观费用。

23.计息期错，应为l年。

24.未计算土地税费、土地增值收益。

25.未作年期修正。

26.收益还原法中，收益不是客观收益。

27.未扣除房屋收益。

28.还原率无依据。

29.两种估价结果相差过大，不能用算术平均值。

30.土地征收日期与竣工日期矛盾。

31.房屋折旧计算错误(年限错误，不应扣残值)。

32.附件中缺土地使用权证书(图、证)。

33.附件中缺资质证书、估价师资格证书。

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（责任编辑：lqh）

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