土地估价师

4、市场比较法的特点与应用范围

(1)市场比较法的特点：比准价格

(2)市场比较法的使用条件

仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。

(3)市场比较法的适用范围

从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区;

从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。

二、市场比较法估价的程序与方法

1、市场比较法估价的程序

收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——地价确定

2、市场比较法每个步骤介绍

(1)收集交易资料

(2)确定比较交易案例

明确5个具体要求，还应建立价格比较基础

(3)市场交易情况修正

是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数

(4)期日修正

交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。

B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数

(5)区域因素修正

区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。

修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。

D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

(6)个别因素修正

个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。

修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。

(7)土地使用权年限修正

土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。

年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

年期修正后地价=比较案例价格×K

(8)容积率修正

容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。

容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×(待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数)

(9)土地价格的最终确定

通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。

对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。

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