土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地估价案例与报告》模拟试题，希望对您参加本次考试有所帮助!

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1.土地位置状况

估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595.58m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2.土地权利状况

××估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3.建筑物和地上附着物状况

估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5m2，有效使用率为80%。

二、地价影响因素分析

(一)区域因素(略)

(二)个别因素(略)

第三部分土地估价

一、估价原则

1.最有效使用原则(略)

2.贡献原则(略)

3.变动原则(略)

4.合法原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益

还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

(二)估价过程

1.收益还原法

(1)计算估价对象总楼价计算公式为

估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。

根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物

第四部分附件

(1)估价对象《国有土地使用证》。

(2)估价对象宗地图。

(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。

(4)土地估价师资格证书。

(5)估价对象照片。

(6)委托估价协议书。

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（责任编辑：lqh）

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