土地估价师

(4)还原率的确定

按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。三者既有严格区别，又互相联系。

从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。

(6)土地价格确定

土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：

P——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率 n——土地收益年限

该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益

三、收益还原法应用

1、利用收益还原法评估土地价格

(1)基本思路：

第一步：依其他方法求得建筑物的价格

第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益

第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格

(2)计算公式：

土地价格 =[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率

(3)例题解析(详见辅导教材)

计算方法——计算总收益 ——计算总费用——计算房屋年纯收益——计算土地年纯收益——计算土地使用权价格

2、利用收益还原法评估房产价格

基本思路及计算公式与评估土地价格类似

例题解析

3、利用收益还原法评估不动产价格

基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率的处理有所不同。

例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理

4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

(1)承租土地使用权的概念

(2)采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。

(3)案例解析

5、实际计算中常见错误

(1)项目和参数使用错误，收益或费用(出租方为取得收益而支出的费用)的项目判断不准或错误

(2)年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限

(3)有几个还原率时，还原率采用不准

(4)计算错误，如只算单价，不算总价，或相反;未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。

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