土地估价师

二、地价的特点

1、表示方式不同。既可以用价格表示，还可以用租金表示。

2、价格基础不同。土地价格不是商品本身价值，而是土地权利和收益的购买价格。

3、形成时间不同。土地个别差异较大，又缺乏完整的市场，价格形成时间长且相对比较困难。

4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。其产生的直接原因基于土地的所有权或使用权的垄断性。而土地的开发性价格实质是地价的附加。

5、地价主要由地产需求决定。这不同于一般商品的价格由供求双方决定。

6、地价具有明显的地区性和个别性。地价很难形成统一的、标准化的市场价格。

7、地价呈明显上升趋势，并且上升速度往往高于一般商品。

8、市场价格不同。土地市场不完全，需求及主观因素的影响很大。

9、折旧现象不同。土地没有折旧，而且还有增值现象。但我国的情况不同。

三、地价的分类(容易出多选题)

1、按土地权利分类：土地权利是多个权利的集合，相应土地价格可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

2、按土地价格形成方式分类：分为交易价格和评估价格(包括交易地价、基准地价、课税价格)。

3、按政府管理分类：分为申报地价、公告(示)地价。

4、按土地价格表示方法分类：可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

四、影响土地价格的因素分析(容易出选择和判断题)

按因素与土地的关系及影响范围分为三大因素：

1、一般因素

指影响地价的一般、普遍、共同因素，对地价总体水平产生影响，是决定个各地块土地价格的基础。又分为5个因素：

(1)行政因素。包括土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

(2)人口因素。地价与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。

(3)社会因素。包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等。

(4)国际因素。由国际经济状况和国际政治因素

(5)经济因素。包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等。

2、区域因素

指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相结合产生的地区特性，对地区内地产价格水平有决定性影响。

区域因素主要包括内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。

3、个别因素

指宗地本身的条件和特征，又称宗地因素。它是决定同一均质区域内地块差异和地价差异的重要原因。

个别因素包括面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制和土地使用年限等。

三、土地估价方法

土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。

应用估价法又称为大量估价法，即在应用基本 估价方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定 区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建 立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关 地评估出该区域内各个宗地价格。此类方法关键在于建立评估标准，需进行大量资料调查、处理和分析，而根据评估标准评估宗 地地价则相对简便快速，因此此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。属于此类的方法有：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

相关文章：

2012年土地估价师考试之土地估价实务辅导资料汇总

2012年土地估价师管理基础与法规辅导资料汇总

2012年土地估价师考试理论方法知识汇总

编辑推荐：

关注2011年土地估价师考试成绩查询信息

土地估价师冲关三大法宝：历年真题      模拟试题     辅导资料

教你如何轻松通过2012年土地估价师考试！

土地估价师考试论坛 方便你的学习交流

（责任编辑：中大编辑）