土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地估价案例与报告》模拟试题，希望对您参加本次考试有所帮助!

参考答案

一、案例分析题

(一)

先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。第一步：采用市场比较法确定不动产总价

(1)分别计算三个案例盼试算价格：

(二)

1.该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：

(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

2.(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

3.对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

(1)土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

4.对于宗地D应由政府无偿收回，因为：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

5.作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下：

招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。

挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

6.(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：

1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。

3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

5)按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。

6)试算价格调整，确定最后估价结果。

7)撰写土地估价报告书。

8)将土地估价报告提交给委托方。

(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。

收集的资料包括：

1) 收益还原法应收集以下资料：

2) ①开发后的房地产出租收益。

②房地产出租费用及有关税费等。

③房屋重置成本。

④土地还原率、房屋还原率等参数。

⑤当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

2)市场比较法应收集以下资料：

①三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等条件的比较实例。

②土地还原率等参数。

③当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

3)基准地价系数修正法应收集以下资料：

①当地基准地价及修正体系。

②待估宗地所在土地级别。

③土地还原率等参数。

④当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

4)剩余法应收集以下资料：

①开发后的不动产市场售价。

②开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。

③土地还原率、年贷款利率等参数。

④当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。二、报告判读题

(一)

1.隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。

2.没有对挂牌出让价格进行修正不合理。

因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。

土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别：

①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。

②挂牌时问有限制。

③挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)。

④挂牌土地信息有限。

3.C

4.存在错误和不完善的地方如下：

①编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。②未进行容积率修正。③未进行使用年期修正。④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。

(二)土地估价技术报告的错误之处：

1.第一部分后面应写上“总述”。

2.估价项目名称不明确。

3.“估价目的”中未说明估价的应用方向。

4.“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。

5.“地价定义”中未说明土地开发程度。

6.“估价日期”中未注明估价的截止日期。

7.“估价结果”无单位地价和大写。

8.“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。

9.“估价师签名栏”无估价师资格证书号。

10.“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。

11.登记状况中无四至、登记等。

12.“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。

13.区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素;将区域因素(环境条件)列入了个别因素;个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。

14.在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。

15.交易情况说明不正确。

16.在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列人区域因素栏。17.在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。

18.个别因素修正中，“面积形状”修正错误。19.“基础设施状况”未作修正。

20.交易时问未作修正。

21.期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。

22.实例2“容积率”修正错误;实例1、实例3容积率未修正。

23.实例2年期修正错，应为实例1年期修正，30次方和50次方。

24.年期修正未对，r的取值作说明。

25.市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。

26.成本逼近法公式错，无土地增值收益。

27.在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。

28.“土地平整费”不应计入“土地取得费”。

29.“土地开发费”无取费依据。

30.利息计算中的“利息率”的确定无依据。

31.投资利息中开发期没有乘1/2;按复利计算。

32.利润率的确定没有依据。

33.成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。

34.成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。

35.估价结果未大写。

36.第四部分应为“附录”。

(三)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

1.估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。

2.地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。

3.需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。

4.土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。

5.土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。

6.土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。

7.估价对象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有误，超过了法定最高年限。.

8.估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。

9.在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2.2。

10.市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。

11.比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。

12.市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。

13.动拆迁费用按当时(2006年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。

14.按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。

15.按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应说明该周期是否为社会平均拆迁周期。16.利息率取值有误，2007年2月起，一年期利息率调整为5.31%。

17.因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。

18.估价对象出让时间为2006年11月，估价时点为2009年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。

19.扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57.18×[1-1/(1+r)67.33]/[1-1/(1+r)70]，r为土地还原率。

20.因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费。

21.成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式为：1/[1-1/(1+r)67.33]，r为土地还原率。

22.总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。

23.附件中缺土地权属来源文件。

24.附件中缺估价对象利用照片。

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（责任编辑：lqh）

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