土地估价师

三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51 - 60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分、不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)

(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的办公楼，现全部用于出租。

A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：

(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，可收取押金60万元;

(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为O，建筑物重置价为4000元/平方米;

(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。

请根据上述内容，回答51 -55小题的问题。

51.评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。

A.收益还原法 B.剩余法

C.市场比较法 D.成本逼近法

52.从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。

A.砖木结构 B.砖混结构一等

C.砖混结构二等 D.钢筋混凝土结构

53.该办公楼客观年纯收益为( )万元。

A.180 B.181 C.183 D.185

54.评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。

A. 16.7 B.18.2 C.20.0 D.22.2

55.若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。

A.市场比较法

B.采用权重法加和，且市场比较法权重较大

C.收益还原法

D.采用权重法加和，且收益还原法权重较大

(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：

(1)宗地现场调查草图，如图所示;

(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米;

(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年;

(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道;

(5)该类不动产综合还原率为10%，土地还原率为8%;

(6)该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。

深度修正系数表

<5米 5-7米 7-9米 9 -11米 1l—l5米 15~19米 >19米

1.20 1.15 1.10 1.00 0. 95 0. 90 O.85

 

 

请就上述内容，回答56 - 60小题的问题。

56.从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。

A.宗地两面临街 B.土地开发程度为“七通一平”

C.宗地为长方形 D.地质状况较好

57.假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元/平方米。

A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8

58.该宗地当前的评估价格为( )元/平方米。

A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120

59.若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。

A.25 B.37 C.45 D.50

60.委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有( )。

A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意

B.委托方拟将该不动产出售但未发生

C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同

D.委托方将该不动产出租

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（责任编辑：fky）