土地估价师

某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。

下面是估价调查所获得的其他资料：

征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。

征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收;耕地占用税，按5元/平方米征收;耕地开垦费，按10元/平方米计收。

土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/平方米。

假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入;开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。

标准答案：

1.解题思路与方法选用

根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资

料，适宜选用成本逼近法进行评估。

2.解题步骤

(1)计算土地取得费及税费

土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：

a.最高补偿标准：2000×30/666.67=60000/666.67=90(元/平方米)

b.青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0(元/平方米)

c.征地费合计：90+3.0=93.0(元/平方米)

d.征地管理费：93.0×4%=3.72(元/平方米)

e.耕地占用税：5元/平方米

f.耕地开垦费：10元/平方米

g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72(元/平方米)

(2)土地开发费

土地开发费=90元/平方米

(3)投资利息

投资利息=111.72×[(1+8%)l.5-1]+90×[(1+8%)0.75-1]

=19.02(元/平方米)

(4)投资利润

投资利润=(111.72+90)×15%=30.26(元/平方米)

(5)计算土地成本价格

成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0(元/平方米)

(6)计算土地增值

根据题意，这里土地增值率取20%，则：

土地增值=251×20%=50.2(元/平方米)

(7)计算全开发区土地单位面积地价

全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2(元/平方米)

(8)计算可出让土地单位面积地价

可出让土地单位面积地价：301.2÷80%=376.5(元/平方米)

即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/平方米。

待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。

估价要求

某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。

估价过程

(1)选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。

(2)确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。

(3)市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。

(4)求取地价。

标准答案：地价测算公式如下：

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润

①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。

不动产出租年纯收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)

不动产总价=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)

②建筑费及专业费=1000×8000=8000000(元)

③总利息=地价×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地价+872792(元)

利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。

④开发商利润=19746401×15%=2972737(元)

⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。

⑥将上述各项数据代入公式，即

地价=19818245-8000000-(0.2544×地价+872792)-2972737

地价=7900872/1.2544=6298527(元)

⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。

开发商所能投标的最高地价款=6298527/(1+3%)=6115075(元)

测算方式二、利息中不计地价款的利息

不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有：

①不动产总价=19746401(元)

②建筑费及专业费=8000000(元)

③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=592949.1+279842.5=872792(元)

④开发商利润=2972737(元)

⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格

开发完成时地价=①-②-③-④

=19746401-8000000-872792-2972737

=7900872(元)

⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/(1+12%)2=6298527(元)

⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/(1+3%)=6115075(元)

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（责任编辑：中大编辑）