价格鉴证师

单项选择题

1.下列关于房地产价格鉴证的叙述，错误的是(　　)。

A.建筑物是不可脱离土地而存在的

B.一般情况下建筑物随着使用而贬值

C.价格鉴证时，不能将土地和建筑物分别鉴证

D.建筑物产权受土地使用权限的制约

【答案】C

【解析】C项，为了准确客观地评价地产价值和建筑物价值，有必要把建筑物与其所占用的土地分开，针对其价格影响特点分别进行鉴证。

2.建筑物根据其使用功能可分为(　　)。[2005年真题]

A.工业用建筑物和民用建筑　B.已完工工程和在建工程

C.砖混结构和砖木结构　D.钢结构和钢筋混凝土结构

【答案】A

【解析】建筑物按使用功能划分为两大类：①工业用建筑物，工业用建筑物是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物;②民用建筑，民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

3.下列关于建筑物的定义，正确的是(　　)。

A.能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所

B.人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所

C.人类劳动与土地相结合建设的供生产和生活使用的空间

D.人类劳动与土地相结合的建设成果

【答案】C

【解析】建筑物是指人类劳动与土地相结合建设的供生产和生活使用的空间，总体上划分为房屋和构筑物两大类。A项是对房屋的定义;.8项是对构筑物的定义;D项描述的是建筑物的特征。

4.(　　)是建筑物中最具普遍性的建筑形式，也是建筑物价格鉴证中遇到的最多的鉴证标的。

A.构筑物　B.房屋建筑　C.工业用建筑物　D.民用建筑

【答案】B

【解析】房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所，是建筑物中最具普遍性的建筑形式。

5.房屋建筑的(　　)不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。

A.构造　B.规模　C.使用功能　D.承重结构

【答案】D

【解析】房屋建筑的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。房屋建筑按其结构承重形式不同，可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构以及其他结构。

6.在我国地价体系构成中，从地价的特点来看，基准地价属于(　　)

A.区域平均地价　B.平均市场价

C.成交地价的平均水平

D.实际成交价与评估价格的平均值

【答案】A

【解析】基准地价是一个区域性的平均地价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均值。它不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。

7.影响土地使用权价格的个别因素为(　　)。

A.当地商品房价格变动情况　B.所处地区的基础设施

C.附近学校分布情况　D.地形地质因素

【答案】D

【解析】影响土地使用价格的个别因素是指地产所表现的个别特征，如位置、面积、地形地质、宽度、进深等影响地产价格形成的因素。

8.在鉴证划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的(　　)对价格的影响。

A.用途差别　B.区位差别

C.权利差别　D.使用者差别

【答案】C

【解析】以划拨方式取得的土地使用权(有的是无偿取得)，没有使用期限限制，但不得单独设置抵押权，且对于单独的划拨土地使用权不得转让，上面有建筑物的转让时需办理一定手续，并向政府缴纳出让金或土地收益;而以出让方式取得的土地使用权，是有偿的，有使用年限限制，且土地使用者需每年向国家支付土地使用权出让金。由此可见，出让土地使用权与划拨土地使用权所拥有的权利是不同的，因而会显著影响土地取得的成本和收益，鉴证时需考虑;相比来说，使用者差别、区位差别、用途差别对价格的影响不大。

9.关于土地使用权，下面几种说法中正确的是(　　)。

A.土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利

B.国家将国有土地使用权出让给土地使用者时，土地使用者可无偿使用土地，不必向国家支付土地使用权出让金

C.无偿划拨是指由国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的形式，按照土地管理法的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，没有土地使用期限的限制

D.土地使用权的价格特点是由土地的不可替代性以及用途的多样性决定的

【答案】A

【解析】B项，出让土地使用权时，土地使用者需向国家支付土地使用权出让金;C项， “无偿”是指土地使用者未向政府交纳出让金;还有一种形式就是国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用，这两种形式都称为无偿划拨;按照《土地管理法》的有关规 定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，没有土地使用期限的限制;D项，土地使用权的价格特点是由其自然属性和经济特性决定的。

10.目前，国家机关和军事用地的土地使用权一般采取(　　)。

A.出让土地使用权　B.划拨土地使用权

C.有偿使用办法　D.无偿使用办法

【答案】C

【解析】建设用地的土地使用权一般采取有偿使用办法;确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨，其中包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。

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