房地产经纪人

三、房地产经纪人员的职业责任

(一)房地产经纪人员职业责任的内涵

责任是一种客观需要，也是一种主观追求;是自律，也是他律。一切追求文明和进步的人们，应该基于自己的良知、信念、觉悟，自觉自愿地履行责任，为国家、为社会、为他人做出自己的奉献。无论是道德责任，还是法定责任，都不以个人意志为转移。不履行道德责任，会受到道德的谴责和良心的拷问;不履行法定责任，会受到法律的追究和制度的惩处。

房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的民事、行政和法律责任。

就义务层面而言，尽管房地产经纪人员在从事职业活动时受到各种规范、规章的约束，但规范、规章不可能包罗万象，总有一些未能列入其中的内容，常常以房地产经纪人员职业道德的形式出现。如尽自己所能向客户提供最充足的信息，以利于客户的交易决策。违反职业道德的行为，会受到同行和社会的谴责和良心的拷问，这是房地产经纪人员职业责任中的道德责任。它与房地产经纪人员的职业责任感密切相关。职业责任感是职业人对自身职业责任的认知和态度。与其他任何职业一样，增加职业责任感是房地产经纪人员成就事业的可靠途径。责任出勇气，出智慧，出力量。有了责任心，房地产经纪人员才能使自己的潜在能力得到充分的挖掘和发挥，从而取得良好的工作业绩。

就行政和法律责任而言，房地产经纪人员在履行自己职责的过程中，因违反有关法律法规、违反合同或不履行其他法律义务，侵害国家集体财产，侵害他人财产、人身权利的，应承担相应的民事责任。如果房地产经纪人员的行为触犯了刑法，则要承担相应的刑事责任。

(二)房地产经纪人员违纪执业的行政责任

房地产经纪人员违反有关行政法规和规章的规定，行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内，对违规房地产经纪人员处以与其违规行为相应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、暂扣或者吊销房地产经纪人员职业资格证书、登记证书、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。

根据《房地产经纪管理办法》，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案;对房地产经纪人员

处以1万元罚款;对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：

(1)房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的;

(2)房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的;

(3)房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的;

(4)房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的;

(5)房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。

(三)房地产经纪人员执业中违约、违法、犯罪行为的法律责任

1.民事责任

(1)违约责任

违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。

违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝四种情况。履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，亦称合同不履行。履行迟延是指履行期已满而能履行的债务因可归于债务人的事由未履行所发生的延迟，这是时间上的不完全履行。履行不当是指债务人没有完全按合同内容所实施的履行，也称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。履行拒绝是指债务人在债务成立后履行期届满前，能履行而明确表示不履行的行为。在履行拒绝中，《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，称为预期违约。如：甲委托乙出卖房产，而在合同期内甲私自将房产出售于丙，此行为表示甲将不再履行与乙的合同，此时甲即为预期违约。

免责事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明;②受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿;③约定免责事由。但根据《合同法》规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款为无效。

承担违约责任的方式主要有：①强制实际履行。对于违约行为，采取以继续履行为主、赔偿为辅的救济原则。对于因履行迟延、履行不当或履行拒绝的行为，原则上均可请求继续履行或补充履行，如因房价快速上涨出现的卖方拒绝履约的行为，法院通常会支持买方要求继续履行合同的诉求。但是，除金钱以外，债务发生履行不能，以及债务标的的不适宜强制履行，或债权人在合理期限内未请求履行债务已超过诉讼时效的，不得请求强制履行。②违约金。违约金是依当事人的约定或法律的直接规定，在当事人一方不履行债务时，向他方给付的金钱。违约金的数额由当事人在合同中约定，但约定的数额应与损失大致相当。因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失，但预期利益不得超过违约人缔约时预见到或可能预见到违约可能造成的损失。在当事人违约行为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。例如承租人损毁租赁房屋，既是违约行为，又是侵害他人财产所有权的行为，因而发生两个损害赔偿请求权的竞合，出租人可择一行使。

另外，在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：当事人一方违反合同义务，如告知、注意、保密等义务;当事人一方有过失;另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。

(2)侵权责任

侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。广义上的侵权行为指对他人的财产或人身造成损害并应承担民事责任的行为，包括一般侵权行为和特殊侵权行为;狭义上的侵权行为指因过错侵害他人的财产或人身并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。本书所称侵权行为仅指狭义上的侵权行为。侵权责任的构成要件，一是有侵权行为，二是无免责事由。

侵权行为的构成要件有：①行为违法。违法行为包括作为和不作为。作为是指法律规范规定或约定了当事人禁止为某种行为，而为此种行为，造成损害结果。不作为是指法律规范规定或约定当事人有特定义务，而当事人不履行义务，放任损害结果的发生;②有损害事实。损害包括财产损害和人身损害。财产损害又包括积极损害和消极损害，积极的财产损害指财产的毁损灭失、财产权利的消灭或财产价值的减少;消极的财产损害指侵权人妨碍他人取得本可以取得的财产利益;③违法行为与损害事实之间有因果关系。只有当损害事实是由于违法行为造成的时候，行为人才应当承担侵权责任，如果行为人进行了违法行为，但权利人所受到的损害是由于其他原因造成的，则行为人不应承担侵权责任;④主观过错。过错包括故意和过失。故意指行为人明知自己的行为可能给他人造成损害，却希望或放任这种结果发生的心理状态。

免责事由包括：①阻却违法性事由，包括正当防卫和紧急避险;②不可抗力;③受害人过错。

承担侵权责任的主要方式有：①停止侵害;②排除妨碍;③消除危险;④返还财产;⑤恢复原状;⑥赔偿损失;⑦消除影响、恢复名誉;⑧赔礼道歉。

2.刑事责任

房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑，乃至死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。

复习思考题

1.房地产经纪专业人员的职业资格有哪些类型?

2.什么是职业道德?它包含哪些内容?

3.房地产经纪人员有哪些权利和义务?

4.什么是房地产经纪人员的职业责任?

5，房地产经纪人员在职业道德方面应符合哪些基本要求?

6.房地产经纪人员的心理素质有哪些方面的要求?

7.房地产经纪人员应具有怎样的知识结构?

8.房地产经纪人员应具有哪些职业技能?

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