房地产经纪人

二、房地产经纪机构的部门设置

不同类型的房地产经纪机构，如主营房地产代理业务的机构与主营房地产居间业务的机构，其部门设置会有很大差异，但不论这种差异有多大，各类房地产经纪机构内的部门不外乎四类：业务部门、业务支持部门、客户服务部门和基础部门。以下介绍这四类部门的一些可供选择的具体形式。一个新设立的房地产经纪机构可以根据自身的情况选择具体的部门形式。

(一)业务部门

业务部门一般由隶属于房地产经纪机构总部的业务部门和分支机构(主要是连锁店)构成。

1.公司总部的业务部门

在没有连锁店的经纪机构中，业务部门是直接从事经纪业务的部门。而在有连锁店的经纪机构中，其业务部门的主要工作是业务管理和负责规模较大的业务项目。两者会略有不同。一般情况下，公司总部的业务部门也可以根据需要进行不同的设置。

(1)根据物业类别不同进行设置。由于不同类型的房地产在交易过程中客户对象、需求、交易手续等许多方面都具有不同的特性，因此，可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门，如住宅部、办公楼部、商铺部等。每一个部门负责各自类型的房地产经纪业务。

(2)根据业务类型不同进行设置。例如根据业务类型不同可以划分为买卖业务部、租赁部等部门。

(3)根据业务区域范围进行设置。例如根据业务覆盖区域不同划分为东区业务部、西区业务部、南区业务部、北区业务部等。

2.连锁店(办事处)

一般在连锁店(办事处)必须有一名以上的取得房地产经纪人职业资格或两名以上取得房地产经纪人协理职业资格并登记的房地产经纪人员。

(二)业务支持部门

业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必需的支持及保障的部门，包括交易管理部、网络信息部、研究拓展部、权证部等。这些部门的设置可以根据公司规模等实际情况的不同做一定的调整。

1.交易管理部

房地产经纪机构要对所属经纪人的行为承担法律责任。交易管理部门主要负责对房地产经纪人与客户签订的合同进行管理，保障交易安全，维护房地产经纪机构的利益。

2.网络信息部

主要职责就是负责信息系统软硬件的管理和维护。

3.研究拓展部

主要职能包括负责市场调查分析，制定业务调整方案，研究开发新业务品种等。

4.权证部

主要职能包括负责为客户到房地产交易中心办理房地产权过户、合同登记备案，以及协助客户办理有关商业贷款、公积金贷款申请手续等。

5.法务部

主要职能包括负责草拟房地产经纪合同文本，审校机构一切对外合同，为客户提供法律咨询。

(三)客户服务部门

客户服务部门的工作是综合性的。它的主要职能既包含客户服务，同时也包括对房地产经纪人员业务行为的监督。客户服务部门是机构对外的窗口，也是获得社会认可的重要渠道，是房地产经纪机构形象的代表。而对房地产经纪人员行为的监督则是保证经纪人在提供服务时能够严格按照机构的要求提供规范服务的有效手段。

(四)基础部门

基础部门主要是指一些常设部门，如行政部、人事部、培训部、财务部等。

行政部主要负责机构的日常行政工作和事务性工作。

人事部主要负责人事考核、人员奖惩，制定员工培训方案，制定员工福利政策等事务。

培训部负责人员培训组织及培训考核。

财务部主要负责处理公司内的账务以及佣金、奖金结算等工作。

三、房地产经纪机构的岗位设置

(一)岗位设置原则

“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则，这一原则要求以机构的业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员，保证每一个岗位都有明确清晰的功能，并且能够充分发挥员工的作用。房地产经纪机构在进行岗位设置时应该详细、清晰和准确地描述这个岗位应该具体做哪些工作，这种描述不应该是笼统的，应该阐明主要工作职责、主要目标、任职条件、培训需求、职业规划等。没有描述或描述笼统是我们在岗位设置中经常容易犯的错误，而其直接后果是职责不明确而带来岗位设置重叠、工作相互推诿和效率低下。

工作丰富化是企业岗位设置时不容忽视的另一条原则。在岗位设置中，我们会容易过分强调岗位和工作分工的专业化，造成每一个岗位的工作内容过于固定、呆板，这种设计不利于员工的成长，也不利于员工主观能动性的发挥。而工作丰富化是指工作内容的纵向扩展，使员工所做的活动具有完整性，增强员工的自由度和独立性，增强员工的责任感。同时通过及时的工作反馈，使员工了解自己的绩效状况，并加以改进。

(二)主要岗位

1.业务序列

(1)业务员岗位

直接上级：门店经理(存量房经纪机构)或是案场销售经理(新建商品房营销代理机构)。

主要岗位职责：

1)负责客户接待、咨询工作，为客户提供专业的房地产置业咨询服务;

2)了解客户需求，提供合适房源，进行商务谈判;

3)陪同客户看房，促成房产买卖或租赁业务;

4)负责公司房源开发与积累，并与业主建立良好的业务协作关系;

5)掌握客户需求，发掘及跟进潜在客户，做好对客户的追踪、联系;

6)热情接待，细致讲解，耐心服务，为客户提供满意的服务;

7)负责市场信息的反馈，定期对销售数据及成交客户资料进行分析评估，提交销售总结报告;

8)协助经纪门店经理或案场经理处理一般日常事务;

9)协助维护经纪门店或售楼处现场设施的完好及清洁。

(2)经纪门店经理岗位

直接上级：销售副总经理。

主要工作包括：

1)根据公司的授权负责该连锁店业务的运营及管理;

2)执行公司的有关业务部署;

3)负责对连锁店人员的管理和工作评估并及时将有关情况报告公司的有关部门。

(3)商品房销售案场经理岗位

直接上级：销售副总经理或营销总监。

主要岗位职责：

1)负责本项目销售楼盘的销售管理、代理项目运营管理、案场现场管理及团队管理工作;

2)负责年度销售目标制定、分解，根据销售计划，参与制定和调整销售方案、宣传推广方案，并负责具体销售方案实施;

3)负责项目案场销售工作的组织、实施和销售数据汇总与分析;

4)负责销售团队内部建设及对业务员的督导和培训;

5)负责销售渠道和客户服务管理，做好项目解释，及时处理案场各类突发问题，保证公司利益;

6)评估销售业绩。

(4)销售副总经理岗位

直接上级：总经理。

主要工作包括：

1)负责领导经纪门店或销售案场经理的工作，对各个案场实施宏观管理、控制;

2)负责销售员及各种资源在各案场中的调配;

3)负责组织各项目的前期谈判和准备工作，以及项目营销方案的审定;

4)负责销售员、案场经理的佣金发放、审核等工作。

2.研发序列

在研发系列中，各岗位的直接上级均为所在部门的部门经理。

(1)项目开发岗位

主要工作是捕捉商机，即针对各种渠道得来的信息进行项目跟踪，与潜在客

户(如房地产开发商)进行初步洽谈，形成某种意向后提交给上级。

(2)市场调研岗位

主要工作包括专案市场调研、热点楼盘市场调研、开发市场调研等。专案市场调研是指针对公司项目所做的市场调研工作;热点楼盘市场调研指围绕市场上新开项目、比较大型个案等做的市场调研工作;开发市场调研则是指通过日常的市场调研对未开盘个案、地块等信息的积累来为项目开发做一定的基础工作。

(3)信息管理岗位

主要工作是负责管理公司内部初期的商机信息及收集工作。

(4)专案研究岗位

主要工作是对公司项目进行市场专案研究，并撰写研究、策划报告。

(5)市场研究岗位

主要工作是针对房地产市场情况，包括供求情况、交易情况、政策法规等进行总体研究，并撰写研究报告。

3.管理序列

(1)部门经理岗位

直接上级：分管副总经理。

主要工作是具体负责房地产经纪机构内各部门的工作计划制定、工作安排，监控各部门的工作进度，考核本部门的工作人员。

(2)副总经理岗位

直接上级：总经理。

主要工作是参与机构整体工作计划的制定，协助总经理分管房地产经纪机构内某一个或几个方面工作。

(3)总经理岗位

主要工作是负责房地产经纪机构的全面管理，包括组织制定和调整机构经营模式、内部组织结构、内部管理制度和任免各岗位的工作人员等。总经理对董事会(有限责任公司或股份责任公司)或投资人(合伙企业)负责。

4.业务辅助序列

(1)办事员岗位

直接上级：所在部门的部门经理。

主要工作包括代办产权登记、不动产登记信息查询、抵押贷款代办等。

(2)咨询顾问岗位

直接上级：所在部门的部门经理。

主要工作是为客户提供信息、法律等方面的咨询。

5.辅助序列

主要包括会计、出纳，较大规模的房地产经纪机构内通常还有秘书、前台接应、保安、司机、保洁员等岗位以辅助机构的正常运行。

复习思考题

1.如何认识房地产经纪机构的特点?

2.房地产经纪机构主要有哪些类型?

3.房地产经纪机构的设立程序有哪些，应符合什么样的条件?

4.房地产经纪机构设立需要哪些条件和程序?

5.房地产经纪机构的主要权利和义务是什么?

6.房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的关系是怎样的?

7.房地产经纪机构的经营模式有哪些?

8.房地产经纪直营连锁经营与特许加盟连锁经营模式各自的优缺点是什么?

9.房地产经纪机构的组织结构有哪些形式?

10.房地产经纪机构内通常有哪些部门?

11.房地产经纪机构内的主要岗位有哪些?

12.房地产经纪机构内部岗位设置的基本原则是什么?

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