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三、国有建设用地使用权划拨

(一)国有建设用地使用权划拔的概念

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义：

1.划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

2.除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

3.取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。

4.在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

(二)划拨国有建设用地使用权的范围

下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：

1.国家机关用地和军事用地;

2.城市基础设施和公益事业用地;

3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

4.法律、行政法规规定的其他用地。

(三)划拨国有建设用地使用权的管理

1.划拨国有建设用地使用权可以转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

2.划拨国有建设用地使用权可以出租。①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。③租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。

3.划拨国有建设用地使用权可以抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

4.对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

5.国有企业改革中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;②国有企业改组为股份合作制的;③国有企业租赁经营的;④非国有企业兼并国有企业的。

下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外;②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的;③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

其中第②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过五年。

6.凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

7.划拨土地使用权的收回。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;②国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权;③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的;④土地使用者自动放弃土地使用权;⑤未经原批准机关同意，连续二年未使用;⑥不按批准用途使用土地;⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。

四、国有建设用地使用权租赁或入股

国有建设用地有偿使用的方式，除国有建设用地使用权出让外，还有国有建设用地使用权租赁和国有建设用地使用权作价出资或入股两种方式。

1.国有建设用地使用权租赁的概念

国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

对于目前大量存在的行政划拨土地而言，实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行国有土地租赁。

2.国有土地租赁的方式

国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。

3.国有土地租赁的期限

国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

4.国有土地租赁合同

租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。土地租赁合同可以转让。

国有土地租赁合同的内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

5.承租土地使用权的转租、转让或抵押

国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

(1)承租土地使用权转租：承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

(2)承租土地使用权转让：承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

(3)承租土地使用权抵押：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

6.承租土地使用权的收回

(1)国家因社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但应对承租人给予合理补偿;

(2)承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

(3)承租土地使用权期满，承租人可申请续期。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回。

7.国有土地使用权作价出资或人股

国有土地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失问题，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。

五、集体建设用地使用权

因兴办乡镇企业和村民建设住宅需要，或因建设乡(镇)村公共设施和公益事业的需要，经依法批准，可以使用农民集体所有的土地，此类土地就是集体建设用地使用权。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;集体建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照有关法律的规定办理审批手续。

农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权人股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依法办理审批手续。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

(二)不按照批准的用途使用土地的;

(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

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