房地产经纪人

 

二、多项选择题(共30道题，每道题2分)

51、 下列关于房地产抵押的表述中，正确的有( )。

A农村集体土地所有权可以设定抵押

B.以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独抵押

C.房屋建设工程权利人在房屋建设期间不能设定抵押

D.以出让方式取得土地使用权，该土地使用权出让金必须全部付清才能抵押

E.以土地使用权抵押获得的贷款可以用于其他房地产开发项目

标准答案：b, d

52、 下列关于二手房买卖合同生产后当事人行为的表述中，正确的有( )。

A.当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会

B.当事人应将房地产转让情况书面告知物业管理单位

C.当事人需要办理房屋维修资金户名的变更手续

D.当事人不需要将房屋维修基金账户内结余交割

E.当事人需要将住房内原户口迁移

标准答案：a, b, c

53、 预购商品房设定期权抵押应符合的条件有( )。 .

A.抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款

B.不得设定最高额抵押

C.符合国家关于商品房预售管理的规定

D.贷款清偿完毕应办理抵押注销登记

E.签订资金监管协议

标准答案：a, b, c

54、 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的有( )。

A.抵押人只要取得土地使用权证就可以进行在建工程抵押

B.在建工程抵押需要明确工程的施工进度和竣工交付日期

C.在建工程抵押需要签订资金监管协议

D.在建工程抵押，该建设工程范围内的商品房可以预售

E.建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同约定的建设工程造价

标准答案：b, c, e

55、 目前房地产买卖的主要类型有( )。

A.商品房销售

B.房地产赠与

C.二手房买卖

D.商品房内部认购

E.商品房预售

标准答案：a, c, e

56、 按照建设部2000版《商品房买卖合同示范文本》，下列关于商品房销售的表述中，正确的有( )。

A.对于因第三人原因而导致的产权纠纷，由买受人承担

B.出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷.

C.对于买受人买房时知道的商品房已经存在的权利瑕疵，由买受人承担

D.买受人应当承担逾期交房的违约责任

E.出卖人保证销售的商品房没有债权债务纠纷

标准答案：b, e

57、 在二手房代理业务中，房地产查验的基本途径有( )。

A.进行广泛的市场调研

B.文字资料了解

C.向政府部门了解

D.现场实地察看

E.向有关人员了解

标准答案：b, d, e

58、 下列关于房地产代理业务洽谈的表述中，正确的有( )。

A.房地产经纪人员应当充分了解客户的意图

B.要查清委托人是否对拟委托的房地产享有处分权

C.提供给客户一个代理合同的格式文本，客户先签订代理合同，然后再开始开展代理工作

D.了解、核实客户的有关证件

E.向客户告知房地产经纪机构的名称、资格等内容

标准答案：a, b, d, e

59、 下列属于卖方代理业务的有( )。

A.某房地产开发公司委托房地产经纪公司销售商品房

B.某人委托房地产经纪公司出租其所有的一套楼房

C.房地产经纪公司为某计算机公司寻找办公场所

D房地产经纪公司为某人将其市中心的两居室置换为郊区的三居室

E.某跨国公司委托房地产经纪公司为其外籍雇员办理在华公寓承租手续

标准答案：a, b, d

60、 下列关于房屋所有权的表述中，正确的有( )。

A.房屋所有权是一种绝对权

B.房屋所有权具有排他性，因此房屋的所有权人只能有一个

C.房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种

D.房屋所有权人被宣告失踪时，法律规定的财产代管人可以处分其房产

E.房屋区所有权可分为所有权人专有部分和共有部分

标准答案：a, c, d, e

61、 房地产经纪人员在协助购房者制定合理的个人住房贷款方案时，一般要考虑的因素有( )。

A.购房者的实际经济承受能力

B.利率变动导致月还款额在家庭总收人中的比例变动情况

C.公积金贷款手续办理的难度

D.贷款期限

E.通货膨胀率

标准答案：a, b, d, e

62、 新建房屋所有权初始登记时需要提交的文件有( )。

A.已付清土地使用权出让金的证明

B.土地使用权证

C.建设用地规划许可证

D.建设工程规划许可证

E.房屋竣工验收资料

标准答案：b, c, d, e

63、 房地产价格咨询是房地产经纪咨询业务的一种，下列表述中正确的有( )。

A.最高最佳使用原则是房地产价格评估的基本原则之一

B.在评估房地产价格时，不需要注重房地产“同一供求圈”的界定

C.房地产价格咨询与鉴证性的估价相同

D.房地产经纪人员提供价格咨询时，不一定提供一个确切的价格值

E.房地产交易中最敏感、最关键的因素就是价格

标准答案：a, d, e

64、 房地产经纪机构通过分析客户信息，可以实现的目标有( )。

A.了解客户偏好，更好地为客户服务

B.指导机构查找房源信息

C.指导机构把握市场方向

D.指导机构找到合适的房地产经纪人才

E.指导机构调整组织机构

标准答案：a, b, c

65、 房地产经纪信息包括( )。

A.房源信息

B.客户信息

C.房地产市场信息

D.区域经济发展状况信息

E.房地产经纪行业信息 标准答案：a, b, c, e

66、 房地产经纪信息的利用主要包括( )。

A.规范房地产经纪行业

B.促进房地产经纪的发展

C.提升房地产经纪服务的附加值

D.以信息提供的具体内容指导房地产经纪业务

E.发布房地产经纪信息来影响消费者 标准答案：d, e

67、 房地产经纪机构企业信息化包括( )。

A.决策自动化

B.财务核算自动化

C.办公自动化

D.业务处理自动化

E.客户服务自动化

标准答案：c, d, e

68、 对房地产经纪信息的鉴别，就是对房地产经纪信息的( )等进行分析。

A.准确性

B.规律性

C.真实性

D.权威性

E.可信性 标准答案：a, c, e

69、 房地产经纪机构承担侵权责任的主要方式有( )。

A.罚金

B.消除危险

C.违约金

D.赔偿损失

E.赔礼道歉 标准答案：b, d, e

70、 侵权行为的构成要件包括( )等。

A.行为违法

B.不可抗力

C.违法行为与损害事实任有其一

D.有损害事实

E.主观过错 标准答案：a, d, e

71、 房地产经纪活动既是一种民事行为，也是一种中介活动。因此，房地产经纪活动应当遵循的原则有( )。

A.诚实守信原则

B.公开原则

C.平等原则

D.自愿原则

E.客观公正原则 标准答案：a, c, d

72、 22房地产经纪业务流程改造的原则是越简单越好，其措施主要有( )。

A.将业务分解成多个简单工序

B.将几个工序合并，由一个完成

C.采取流程多层审批制度

D.将完成几道工序的人员组成小组或团队共同工作，构造新流程

E.将与房屋有关的各种协议、合同、确认书等合并到合同签订流程进行统一管理答案：b, d, e

73、 房地产经纪企业在选择经营模式时，应考虑的主要因素有( )。

A.是否有店铺

B.企业规模

C.市场风险

D.竞争者的实力

E.规模化经营的方式 标准答案：a, b, e

74、 房地产经纪企业面临的个别风险有( )。

A.政策风险

B.经营风险

C.市场风险

D.决策风险

E.财务风险 标准答案：b, d, e

75、 房地产经纪人与房地产经纪机构之间有( )关系。

A.主从

B.经济

C.执业

D.支配

E.法律责任 标准答案：b, c, e

76、 目前中国房地产经纪行业管理部门规避房地产经纪纠纷的手段有( )。

A.制定示范合同文本

B.制定服务标准，明确服务要求和内容

C.加强对房地产经纪合同的监督管理

D.告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督

E对已出现的纠纷进行调解处理 标准答案：a, b, c

77、 规避房地产经纪人员职业风险的措施主要有( )。

A.设立房地产经纪行业赔偿基金

B.建立强制性过失保险制度

C.建立房地产经纪人职业培训制度

D.建立房地产经纪机构准人和退出制度

E.建立房地产交易资金监管制度 标准答案：c, d, e

78、 房地产经纪行业管理的专业性主要体现在( )。

A.行业竞争与协作的管理

B.房地产经纪业的诚信管理

C.重视房地产经纪管理的地域性

D.对房地产经纪人员的职业风险进行管理

E.对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理 标准答案：c, d, e

79、 房地产经纪活动中常见的纠纷类型有( )。，

A.购房定金造成的纠纷

B.缔约过失造成的纠纷

C.合同不规范造成的纠纷

D.服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷

E.房屋质量造成的纠纷 标准答案：b, c, d

80、 房地产经纪行业管理的目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人，包括( )之间的关系。

A有关政府主管部门

B房地产经纪机构

C房地产经纪人员

D房地产中介行业协会E房地产经纪活动服务对象 标准答案：b, c, e

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三、案例分析题(共5道大题，每道大题8分)

81、 甲房地产开发公司(以下简称甲)在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。1999年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月，甲经有关部门批准调整了原规划设计，D套房屋的建筑面积变更为104m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。

1.甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由( )批准。

A.B市土地管理部门

B.B市人民政府

C.A省人民政府

D.国务院

2.甲预售商品房时，应当具备( )等条件。

A.取得土地使用权证

B.投入资金达到工程建设总投资的20%

C.取得建设工程规划许可证

D.取得商品房预售许可证

3.乙代理预售商品房必须向购房人出示( )。

A.商品房预售许可证

B.商品房销售广告

C.房屋综合验收合格证明

D.甲出具的商品房销售委托合同

4.签订的商品房预售合同应当向( )行政主管部门备案。

A.工商

B.土地

C.房产

D.建设

5.丙收到甲规划设计变更书面通知之日起( )日内未作出书面同意的视为接受。

A.5

B.10

C.15

D.20

标准答案：D,ACD,AD,BC,C

82、 甲房地产开发公司(以下简称甲)在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。1999年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月，甲经有关部门批准调整了原规划设计，D套房屋的建筑面积变更为104m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。

1.甲在销售商品房时应当缴纳( )。

A.营业税

B。城市维护建设税

C.契税

D.房产税

2.在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为( )。

A.100m2

B.104m2

c.105m2

D.107m2

标准答案：AB,B

83、 甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)受开发商委托，代理销售某楼盘。房地产经纪人小杨受甲公司指派具体负责该楼盘代理销售工作。某天，小杨接待了有意向购房的小叶，小杨为小叶详细介绍了一套商品房后，小叶表示满意。经过协商，双方按照《商品房买卖合同示范文本》的条款签订了《商品房买卖合同》。

1.根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，在双方一

致同意订立的《商品房买卖合同》中第一条“项目建设依据”中包括( )。

A.土地使用权出让合同号

B.建设工程规划许可证号

C.建设用地规划许可证号

D.房屋权属证书号

2.小杨与小叶在协商订立《商品房买卖合同》时，就处理商品房面积差异，下列说法正确的有( )。

A.合同没有约定的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，买受人小叶据实结算房价

B.合同可以约定，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶有权不退房，并且不需要补交房价款

C.合同可以约定，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶如不要求退房，应补足房价款

D.合同没有约定的，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶无权要求退房，只能补足房价款

3.依照国家和当地人民政府有关规定，开发商应将( )的商品房交付买受人小叶使用。

A.经验收合格

B.符合《商品房买卖合同》约定

C.符合小叶要求

D.办理了房屋所有权证

4.按照《商品房买卖合同示范文本》中的提示性条款，对有可能影响到所购商品房质量或使用功能的规划变

更、设计变更，开发商、小叶的权利义务有( )。

A.开发商应当在有关部门批准同意之日起15日内书面通知小叶

B.小叶有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复

C.小叶在通知到达之日起15日内未作出答复视同意接受变更

D.开发商在规定时限内未通知小叶，小叶有权退房

5.按照《商品房买卖合同》中的内容要求，小杨还应向小叶明示在商品房达到交付使用条件后，如购商品房

为住宅，开发商还需提供( )给商品房交付买受人。

A.《住宅质量保证书》

B.《住宅使用说明书》

C.《土地使用权出让合同书》

D.《开发企业资质证书》

标准答案：A,AB,AB,BCD,AB

84、 乙市大行房地产经纪公司(以下简称“大行公司”)的经纪人贾某接受甲市宏程公司委托，为其在乙市代理承租一间办公室。双方在经纪合同中约定，大行公司应在两个月内代理宏程公司承租一位置适中、月租不超过3万元、面积在300m2左右的办公室，经纪佣金为3万元。

1.如果经纪合同订立70天后，大行公司以宏程公司名义承租一间办公室，下列说法正确的是( )。

A.宏程公司应当支付部分经纪佣金

B.如果大行公司代理承担前，以传真告知宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支付租金和经

纪佣金

C.如果大行公司代理承担前，以传真告知宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支付租金，但

可以不支付经纪佣金

D.宏程公司应当支付全部经纪佣金

2，如果经纪合同订立5天后，大行公司经宏程公司同意，将该经纪事务转交委托欣欣房地产经纪人事务所。

下列说法正确的是( )。

A.大行公司与欣欣房地产经纪人事务所就经纪事务承担全部连带责任

B.大行公司仍然是独立承担责任

C.大行公司不承担任何责任

D.大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选任及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任

3.大行公司在经纪活动中发现面积在300m2、位置适中的办公室，月租普遍在4万元左右。大行公司应当( )。

A.按照委托人的指示处理委托事务

B.经委托人同意后，代理承租月租金4万元左右的办公室

C.增加1万元经纪佣金

D.经委托人同意后，代理承租月租金4万元左右的办公室，但不能要求增加佣金

4.如果经纪合同订立5天后，大行公司未经宏程公司同意，将该经纪事务转委托欣欣房地产经纪人事务所。

下列说法正确的是( )。

A.大行公司应当亲自处理委托事务

B.大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选项及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任

C.大行公司承担主要责任，欣欣房地产经纪人事务所承担次要责任

D.大行公司应当对欣欣房地产经纪人事务所的行为承担连带责任

5.如果经纪合同汀立5天后，宏程公司通知大行公司，拟同时委托欣欣房地产经纪人事务所办理该经纪事务，

大行公司对此表示同意欣欣房地产经纪人事务所与大行公司共同办理该经纪事务。下列说法不正确的

是( )。

A.欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务独立承担责任

B.大行公司对经纪事务独立承担责任

C.大行公司与欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务承担连带责任

D.委托人应当预付处理事务的费用。委托人为处理委托事务垫付的必要费用.委托人应当偿还该费用及其

和利息

标准答案：B,D,B,AB,AB

85、 李X与甲房地产经纪机构(以下简称甲)签订房地产经纪合同.约定将其房屋委托给甲，出售期限是自合同签订之日起至2002年3月21日至上。甲在合同期限内未将房屋卖出，李X也末与甲办理继续委托手续。2002年7月10日，甲为李X物色到买家?并以李X的名义与乙签订了房屋买卖合同，2002年7月20日，甲通知了李X，李X当日办理了产权过户等手续。

1.甲以李X的名义与乙签订房屋买卖合同属于( )行为。

A.无权代理

B.越权代理

C.有权代理

D.表见代理

2.2002年7月l0日时，房屋买卖合同的效力为( )。

A.有效

B.无效

C.部分有效

D.效力待定

3.李X办理了产权过户等手续属于( )行为。

A.明示

B.默示

C.追认房屋买卖合同效力

D.追认房地产经纪合同效力

标准答案：A,D,BCD

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