中级经济师

第四节国有建设用地使用权转让

一、国有建设用地使用权转让的条件和限制

(一)国有建设用地使用权转让的条件

1.以出让方式取得的国有建设用地使用权转让

《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

出让合同约定是指出让合同约定的期限和条件。期限不是指建设用地使用权出让年限.而是指土地达到合同规定的开发、利用状态所需的时间，即土地使用者必须在规定的时间内在该地块投资多少或将该地块开发成什么规模。之所以要规定一定的期限，目的在于保证土地的投资速度，以便与整个城市建设、发展规划和经济发展的要求相协调，并且加快土地的开发利用。条件则指各种要求的总和，包括：①土地用途。出让合同一般都规定出让的地块用途，土地使用者不得擅自改变土地用途。否则，即使符合其他转让条件，建设用地使用权也不得转让，还必须限期纠正.②投资数额、属于房屋建设工程的，完成投资总额的25%以上，是指实际上已经投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上。但是投资总额不含土地使用权出让金。这样的规定目的在于严格限制炒买炒卖地皮、牟取暴利，以保证建设项目的顺利实施。成片开发土地的，南于其投资额较大，所以《城市房地产管理法》规定，只有形成工业用地或者其他建议用地条件，方可分片转让。③土地利用要求。它是指合同规定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。

转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。

2.以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让

《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

(二)国有建设用地使用权转让的限制

(1)转让合同的终止日期和建设项目完成日期分别不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用期限为出让合同规定的使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。同时，当建设用地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期。

(2)建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受计人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。

(3)建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设川地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外

(4)建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权一建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

(5)建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

二、国有建设用地使用权转让的方式

建设用地使用权转让主要有以下几种方式。

(1)建设用地使用权出售，即建设用地使用权买卖，是指土地使用者将其建设用地使用权转移给他人，他人为此支付建设用地使用权转让金的行为。建设用地使用权出售的主要特征是出售方必须把建设用地使用权转移给买方。

(2)建设用地使用权互换，也称为建设用地使用权互易，是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。由此可见：双方必须均是以建设用地使用权作为转移对象，否则就是买卖。

(3)建没用地使用权赠与，是指赠与人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。建设用地使用权的赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仪需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。

在实际中，建设用地使用权还存在土地入股、企业兼并、联建联营等经营性建设用地使用权转移方式，以及建设川地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。

三、国有建设用地使用权转让的程序

建设用地使用权转让一般分为下列几个阶段

(1)申请。申请是由土地使用者向出让人提出转让建设用地使用权的申请。

(2)审批。审批是由土地僻理部门根据出让合同及转让条件对转让申请进行审查，符合转让条件的，可以批准转让。

(3)签订转让合同。建设用地使用权转让，必须签订书面转让合同。建设用地使用权转让合同是当事人之间就转让建设用地使用权而达成的协议。

(4)公证。公证是南公证机关对转让合同进行公证。

(5)登记。建设刚地使用权转让双方凭转让合同、公证等文件，向登记机构申请变更登记。

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