中级经济师

三、案倒分析题(共20鹿，每鹿2分，由单选和多选组成。错选，本题不得分，少选，所选的每个选项得0. 5分)

(一)

某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年贷款年利率为6%，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。

（二）

某商品住宅在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为2. 5，已正常开发建设16十月。同区域同类商品住宅开发项目的正常建设期为22十月，相似商品住宅的市场单价为每平方米8000元。

85、该商品住宅在建工程的后续建设期为（ ）个月。

A、6

B、8

C、16

D、22

【答案】A

【解析】22-16=6。

86、该房地产开发项目开发完成后的价值为（ ）亿元。

A、1.2

B、2.0

C、3.0

D、3.2

【答案】C

【解析】15000×2.5×8000=3亿元

87、按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括（ ）。

A、土地取得成本

B、续建成本

C、销售税费

D、取得该在建工程的税费

【答案】BCD

【解析】假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取股价对象价值的方法。

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费

88、该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去（ ）。

A、征地拆迁费用

B、已投入的开发建设费用

C、商品住宅建筑安装工程费

D、后续开发的必要支出及成得利润

【答案】D

【解析】假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。

（三）

某商品住宅项目可销售量为1900套，同类项目的市场均价为10200元/平方米，考虐目前市场情况，房地产开发企业最终确定该项目销售均价为9980元/平方米（含增值税及附加），并且确定其中10套的售价为6800元/平方米作为该项目起价。营销方案的内容还包括； 一次性付款的，售价优惠3%；分期付款（房款分三期支付，第一期达到顶售条件支付3%，第二期主体验收支付50%，第三期交房时支付20%）的，价格不优惠。试行一个月后，若销售业绩不佳，将分期付款方式调整为第一期达到预售条件支付32%，第二期主体验收2个月自支付40%，第三期交房时支付30%。

89、该项目采用的定价方法为（ ）。

A、成本加成定价法

B、竞争导向定价法

C、目标利润定价法

D、需求导向定价法

【答案】B

【解析】本题考查定价方法。

90、该项目采用的价格策略为（ ）。

A、特价品定价策略

B、尾数定价策略

C、整数定价策略

D、现金折扣策略

【答案】BD

【解析】本题考查定价策略。

91、该项目增值税采用简易计税方法，增值税率为5%，综合附加为增值税的12%，按照销售均价9980元／平方米计算，每平方米应纳增值税及附加为（ ）元。

A、475.24

B、529.24

C、532.27

D、558.88

【答案】B

【解析】9980/[1+5%×（1+12%）] ×5%×（1+12%）=529.24

92、在销售业绩不佳时进行的价格调整策略中，价格调整方式为（ ）。

A、调整差价系数

B、调整付款时段

C、调整付款比例

D、调整价格基数

【答案】BC

（责任编辑：xy）

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