中级经济师

第六节住宅专项维修资金

一、住宅专项维修资金的概念

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

二、住宅专项维修资金的交存

(一)住宅专项维修资金的交存主体

住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下3类：①住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。③涉及公有住房出售的，售房单位应按照规定交存住宅专项维修资金。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

(二)住宅专项维修资金的交存金额

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%，具体比例及数额由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门根据本地区情况合理确定、公布并适时调整。

出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

(三)住宅专项维修资金的交存方式

商品住宅的业主应在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。

(四)住宅专项维修资金的过户和返还

(1)房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

(2)房屋灭失的。房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系.收缴同级国库。

三、住宅专项维修资金的管理

(一)业主大会成立前住宅专项维修资金的管理

业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金和已售公有住房住宅专项维修资金，分别由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管和负责管理。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地商业银行，作为专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户和公有住房住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

(二)业主大会成立后住宅专项维修资金的划转和管理

《维修资金办法》第十五条规定，业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金。

(1)业主大会应当委托所在地的一家商业银行作为木物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在其开立以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账的住宅专项维修资金专户。

(2)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

(3)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门存收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督

四、住宅专项维修资金的使用

(一)住宅专项维修资金的使用范围

住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。为充分发挥维修资金的作用，住建部办公厅、财政部办公厅于2015年10月17日联合发出《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》。该通知明确规定了如下几点内容。

在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容。

(1)房屋本体。屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加同、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等。

(2)配套设施。道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。

在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主(以下简称“双三分之二”)同意，可以使用维修资金加装电梯，

各地可以根据实际情况确定本地区老旧小区及电梯更新改造的标准和内容。

(二)住宅专项维修资金的使用原则

住宅专项维修资金的使用，应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

(三)住宅专项维修资金的分摊规则

住宅共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊。

(四)住宅专项维修资金的使用程序

(1)住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序

(2)住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序

(3)住宅专项维修资金的紧急使用程序。

(五)优化表决规则，提高业主组织的决策效率

在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式。

(1)委托表决。业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使。

(2)集合表决。业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用。

(3)默认表决。业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计人已投的赞成票。

(4)异议表决。在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑总面积1/3以下且占总人数1/3以下的，视为表决通过。

(六)住宅专项维修资金的使用禁止

《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：①依法应由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。②依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。③应由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。④根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

(七)住宅专项维修资金使用的其他规定

利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件：①必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。②利用住宅专项维修资金购买国债的，应在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。③利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应经业主大会同意;未成立业主大会的，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。④利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。⑤禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

下列收益应转入住宅专项维修资金滚存使用：①住宅专项维修资金的存储利息。②利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。③利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的.业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。④住宅共用设施设备报废后回收的残值。

五、住宅专项维修资金的监督管理

(一)管理单位的法律义务

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：①住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。②发生列支的项目、费用和分摊情况。③业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。④其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

(二)专户管理银行的法律义务

专户管理银行应每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。并建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询以及对异议的复核。

(三)审计、财政部门的监督管理

(1)住宅专项维修资金的管理和使用，应依法接受审计部门的审计监督。

(2)住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

(3)住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

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（责任编辑：xy）

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