初级会计师

五、土地增值税的税率及应纳税额的计算

(一)土地增值税的税率

《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：

1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

3.增值额超过扣除项7目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;

4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上述四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

(二)土地增值税应纳税额的计算

根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在转让房地产的增值额确定之后，按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的每一级的应纳税额相加，得到的总数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额。

土地增值税的计算公式是：

应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

为了简便土地增值税的计算，一般可采用速算扣除法计算，即可按总的增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，直接得出土地的应纳税额.具体的计算公式分别是：

1.增值额未超过扣除项目金额50%的：

土地增值税税额=增值额×30%

2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的：

土地增值税税额=增值额×40%一扣除项目金额×5%

3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的：

土地增值税税额=增值额× 50%一扣除项目金额× 15%

4.增值额超过扣除项目金额200%的：

土地增值税税额=增值额×60%一扣除项目金额× 35%

以上公式中的5%、15%和35%，均为速算扣除系数。

六、土地增值税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限

(一)土地增值税纳税义务发生时间

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人因经常发生房地产转让行为而难以在每次转让后申报的，可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案，定期申报方式确定后，1年之内不得变更。经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

(二)纳税地点

土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在的不同地区分别申报纳税。

需要注意的是，纳税人是自然人的，当其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

(三)纳税期限

土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税期限不同于其他税种有统一规定，而是根据房地产的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有以下情况：

1.以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。

2.以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限，即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例。然后，在每次收到价款时，按收到的价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。

3.项目全部竣工结算前转让房地产的，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，

在该项目全部竣工办理结算后再进行清算，根据应征税额和已征税额进行结算，多退少补。

相关文章：

2012年会计职称考试经济法基础冲刺精讲讲义第六章

2012年会计职称考试经济法基础冲刺精讲讲义汇总

顺利通过初级会计职称评定，可同时参加中大网校组织的职称英语考试培训

更多关注：初级会计师考试试题 初级会计师考试资料 准考证打印时间汇总 报考指南

（责任编辑：xll）