初级会计师

第四节 土地增值税法律制度

四、计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

(一)应税收入的确定

纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

(二)扣除项目及其金额

准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括七项内容：

1．取得土地使用权所支付的金额。

2．房地产开发成本。

3．房地产开发费用。

4．与转让房地产有关的税金。

5．财政部确定的其他扣除项目。

6．旧房及建筑物的扣除金额。

7．计税依据的特殊规定。

五、应纳税额的计算

1．应纳税额的计算公式。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：

应纳税额= ∑(每级距的增值额×适用税率)

2．应纳税额的计算步骤。

六、税收优惠

1．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税；超过20％的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3．企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

4．居民个人转让住房免征土地增值税。

七、征收管理

(一)纳税申报

纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

(二)纳税清算

1．土地增值税的清算单位。

2．土地增值税的清算条件。

3．土地增值税清算应报送的资料。

4．清算后再转让房地产的处理。

5．土地增值税的核定征收。

(三)纳税地点

土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。

（责任编辑：xll）

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