中级会计师

4.3投资性房地产的后续计量

4.3.1后续计量模式的选择

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是， 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

4.3.2采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

4.3.3采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

1.采用公允价值模式的前提条件

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

①原则

企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

②一般分录

A.期末公允价值大于账面价值时

借：投资性房地产――公允价值变动

贷：公允价值变动损益

B.期末公允价值小于账面价值时

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产――公允价值变动

C.收取租金时

借：银行存款

贷：其他业务收入

D.计算应交营业税时

借：营业税金及附加

贷：应交税费――应交营业税

另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。

4.3.4投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

4.3.5投资性房地产的后续支出

(一)资本化的后续支出

4.4投资性房地产的转换与处置

4.4.1转换条件

在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产;

②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产;

③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产;

④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产;

⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

4.4.2转换日的确定

①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期;

②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日;

③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

4.4.3转换时入账口径的选择

1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

4.4.3投资性房地产的处置

(一)成本模式下

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。

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