中级会计师

(三)投资性房地产后续计量模式的变更

1.要求规定：

成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2.处理：

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积、利润分配——未分配利润)。具体处理为：

借：投资性房地产——成本(变更日的公允价值)

投资性房地产累计折旧(摊销)(已计提的折旧或摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产(账面余额)

利润分配——未分配利润[(公允价值—账面价值)×90%，或借记]

盈余公积[(公允价值—账面价值)×10%，或借记]

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

六.投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换

(一)房地产形式及转换日

房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。出租日即为转换日。

非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日;投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。

(二)房地产转换的会计处理

1.成本模式下的转换

核算要点：对应结转，不确认损益。

对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。科目对应关系如下：

“固定资产”或“无形资产”对应 “投资性房地产”;

“累计折旧”或“累计摊销”对应“投资性房地产累计折旧(摊销)”;

“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”对应“投资性房地产减值准备”。

不产生损益：指对应科目金额对应结转，不会产生差额。

作为存货的房地产转为采用成本模式计量的房地产时，按照教材处理。

2.公允价值模式下的转换

这种转换方式下，通常转换时的公允价值和账面价值不一致，会产生差额。如何处理该差额是问题的关键：

(1)投资性房地产→非投资性房地产(投资性房地产转换为自用房地产、存货)

无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。

转换日会计处理：

借：固定资产/无形资产等(投资性房地产的公允价值)

贷：投资性房地产――成本

――公允价值变动(或借记)

公允价值变动损益(或借记，金额倒挤)

不论公允价值与账面价值孰高，均将差额计入公允价值变动损益。

(2)非投资性房地产→投资性房地产(自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产)

转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目，转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。

转换日会计处理：

借：投资性房地产――成本 (转换日的公允价值)

累计折旧(或累计摊销)

固定资产减值准备(或无形资产减值准备)

公允价值变动损益(或贷记资本公积――其他资本公积)(差额，倒挤)

贷：固定资产(或无形资产)

二、投资性房地产的处置

注意的要点：

1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。

2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生资本公积――其他资本公积，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。

3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额在处置时应转入“其他业务成本”科目。这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润的有影响的。

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（责任编辑：xll）