初级会计师

五、土地增值税的税率及应纳税额的计算

(一)税率：实行四级超率累进税率

(二)土地增值税应纳税额的计算

1.计算公式

土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

2.计算步骤

(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)。

(2)计算扣除项目。

①取得土地使用权支付的金额;

②开发土地的成本、费用;

③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;

④与转让房地产有关的税金。

提示：与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

(3)计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目。

(4)计算增值额÷扣除项目的比率。

(5)计算土地增值税的应纳税额。

六、土地增值税的减免税

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

七、土地增值税申报程序、纳税清算、纳税地点

(一)土地增值税纳税申报程序

1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

2.纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。

(二)土地增值税纳税清算

1.土地增值税的清算条件

提示：区分“应当清算”和“可要求清算”

(1)符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

③直接转让土地使用权的。

(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

④省级税务机关规定的其他情况。

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