物业管理师

电梯系统

(一)种类

常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯;按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯;按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。

(二)管理工作主要内容

(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。

(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。

(3)建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。

(4)备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。

(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。

(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。

(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。

(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。

(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。

空调系统的管理

空调系统

(一)种类

空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机;按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等等。

(二)管理工作主要内容

(1)配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。

(2)建立空调系统技术档案。

(3)根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划。

(4)备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。

(5)根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。

(6)进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。

(7)在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。

(8)在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有：

1)用电负荷的计算和供电线路的匹配;

2)安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。

(9)在空调系统停机一段时间(如冬季停机)重新投人运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有：

1)对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整;

2)清理各管道内的灰尘;

3)检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整;

4)检查各类泵、水塔等设备是否工作正常;

5)检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。

(10)定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。

(三)注意事项

(1)空调系统运行消耗的水、电和其他能源在物业管理公共用

（责任编辑：何以笙箫默）