警察招考选拔

6．据中国之声《新闻纵横》报道，2010年，深圳市投入9亿元用于购置保障性住房，回购的大多是滞销楼盘，但令人惊讶的是．深圳豪宅代表作之一的“首地荣御”也被列入保障房回购计划之中。这个楼盘当时的均价是35000元，主力户型为150平方米至220平方米的三至四居，最小的户型也有90多平方米。

这样的保障性住房选址，引起社会热议：有人说，政府回购高价房，既建设了保障性住房，还解决了开发商滞销的困扰，何乐而不为呢?也有人说，如此高价回购的房子，很难保证低收入者能够人住。究竟政府发展保障性住房，该不该回收滞销的高价商品房楼盘?中国之声特约评论员温玉杰和杨宏山发表了自己不同的观点。

温玉杰：深圳市政府的举动是个保障民生的善举，是个体现经济发展成果由人民共享的措施．尽管我们不知道市政府和地产商的成交价格是多少，也不知道以何种价格作为保障性住房来出售，但是我绝对相信，深圳市政府不能夺权买夺权卖，这是不可能的。他会拿出一些补贴还给老百姓，让老百姓得到实惠，真正体现这种保障性住房的实际意义，中国有句老话叫做听其言观其行，我们首先听其言，观其行是一个过程，我们总不能说是你到底什么价格卖，我们还不知道的时候，就把善良的初衷扼杀在起点。

杨宏山：这样一个做法难以保障低收入者都享受得到，主要原因在于，首先这样一种高价回购商品房的量很小，因为我们今天看到主要是一些商品房在楼盘滞销的时候，政府介入进去，那么即使是这样政府介入进去购买一些商品房，保障性住房的总量也是很有限的，而且这样的一种做法缺少一定的规划，很难保障低收入者，另外我们知道低收入者总体在我们今天城市发展阶段面很大，这种需求甚至占到整个城市人口的20％、30％甚至于更多，这样一个比重的情况下，如果我们仅仅通过在市场中来收购那些滞销房，而这些房是由于开发商所期望的房价没有得到实现所导致的，这样量小的局面很难保障面大的结果。

温玉杰：深圳市政府回购高价房肯定是整个小区买下来并不是单买，这就要打折，这是房地产市场的基本常识．既然已经是滞销房，开发商也没有必要坚守原来的价格，肯定要降低价格．我认为当今房价高起的原因有很多，也很复杂，根本就不是市政府来回购房这一个简单的原因，是综合的问题，比如说土地的拍卖问题，原材料价格涨价问题，供需矛盾的问题等等，而不是政府回购了一个房就抬高了房价。

杨宏山：商品房本身运作有一个规律，受到市场机制的调节，在供求规律包括商品房本身的质量等因素的影响下，商品房本身应该有涨有跌，在这种情况下，如果说政府介入进来收购，本身等于是干扰了商品房的市场，在商品房滞销的情况下，本身是那些潜在的购房者他们可以少花一点钱，来买到他们想要的房子，在这样一种情况下政府优先买去，这些开发商我们知道，他确实是引力为导向的，紧接着他会进一步去开发这样的房价，那么他心中有一个预期，也就是说我房价可以定的高一点，只要市场有需要，那些潜在的购房者还没有满足，他们会继续入市，如果说真的定高了没有人买我也不担心，因为背后还有一个政府。

温玉杰：在大家的印象中，往往保障性住房就是放在比较偏远的地方，既然偏远就是生活环境比较差一些．尽管政府可以在保障性住房的周边建立一些学校、医院、商场，提供一些有效的保障．但是如果地处偏远，那么它的景色肯定就不如位置比较好的地方，如果把保障性住房放在比较好的位置，这样好的居住质量环境，我认为更能体现保障性住房的积极意义，所以我认为深圳市政府收一些比较好位置，把它转换成保障性的住房是很有积极意义的。

杨宏山：保障性住房，从它的地理区位来说，相对于商品房而言应该说它会差一点，居住在保障性住房都是低收入的群体，但同样具有交通的需求，尤其是公共交通的需求更加具有依赖性．正是从这个意义上来讲，政府在规划建设保障性住房的同时，要把公共交通的体系纳入同步规划。第二，我想在孩子的上学以及就医方面也需要同步进行配套建设，要纳入到整个的规划的体系之中。而我们知道商品房位置优，本身就要花更多的钱按照市场的规律来运作，政府通过回购高价商品房来增加保障房供应，压力实在不小。

7．中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在2011年年底召开的全国住房保障会议上提出：“地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。”

我国着名独立地产评论人、实战派房产营销专家、深房协高级会员丁延平认为，一个城市的普通商品房与保障房在产品质量和定价方面是有较大区别的。比如深圳2011年年中在南山区西丽片区推行的某个保障房项目的均价是8500元／平方米，主力户型为50—70平方米，周边的商品住宅的均价少说点也在20000元／平方米。如果就在这个片区政府要收购某一滞销楼盘，以多少价位来“回购”还真不好决断。政府在成交价上“开低了”，开发商不同意；“开高了”，政府回收后转卖给保障对象，老百姓又接不起，最后只能是政府让利出售。比如18000元／平方米团购价买进9000元／平方米卖出，缺口由政府补上。这样来看，等于是深圳政府做了一桩亏本生意。

丁延平补充道：“国家领导人所说的‘合适的普通商品房’应该是合适的区位、合适的产品线、合适的价位，最后实现的是开发商、政府、保障对象三赢局面才有可能执行下去。”

8．清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵教授说：“限购是常规调控手段失效的情。况下所能采取的最后一剂药，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”限购的本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。

根据限购的经济学理论分析，房地产限购的理论基础应该是比较明确了。房地产限购是在收入分配不均的条件下，力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来，这是保护中低收入家庭免于受到高收入者(投资者一般是高收入者)在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法。更具体地说，在收入分配差距较大以及房地产供应相对两种需求之和短缺的条件下，这会使基本需求者能够以比较合理的价格购买房子，从而进一步带来这部分消费者剩余的上升，以及提升这部分购房群体的工作岗位对他们的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部门的吸引力，提升其所在地区的产业竞争力。

9．我国住房限购令的出台体现出政府在自由与平等两种价值抉择时，在当下更加侧重于平等价值。这一价值选择在目前的社会条件下具有道德合理性，其价值取向应予以充分肯定。此外，它还能避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。通过这种对投资性需求的限制，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步控制投资性的需求。

应该说，与过去5年多以来各地方政府采取的税收、利率等措施相比，房地产限购这一制度安排控制投资需求的力度高了几个数量级。税收、利率等措施，有用，但在洪水般地产价格上涨的预期面前．杯水车薪。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。以地产交易税为例，它无法甄别两类购买者。至于房产税，它的力度(1％左右)无法抵抗年复一年10％以上的房价上涨预期。但仅针对住宅，或许会带来刚需井喷式放量或新一轮价格上涨。对于限购令的实施效果，某学者认为，从现在的市场情况来看．到目前为止的房价从某些数据上出现了环比下调的趋势，但实质上可以发现，从目前的明星楼盘来看或部分优势地段的楼盘来看，整个限购令将市场的部分良性需求遏制住了。

以房地产为例，如果对房地产的投资(非居住)需求过旺持续高温不退，租金／房价比过低，对房子的投资只是期望从更高的房价中获得回报，而并不关心短期的租金，在这种情况下，会推动房地产的投资、价格上涨，资产的供给量也会上升，最终，市场的机制一定会带来资产价格的回归．也就是说价格的下降．从而使租金收益率回归到一个正常的水平。但是这样的一个过程，往往时问过长，对于金融系统带来的冲击，以及在房地产过分投资过程中带来的土地、资源的浪费无疑是巨大的。如果监管者能够及时看清这一前景，就应该采取措施进行干预。这种干 预的最极端形式，就是直接限制房地产的购买，抑制房地产投资需求。这种直接的限购形式，一般来说大家不愿意用，但是在特殊的情况下，限购就成了一个选择。

10．经过大半年的僵持之后，楼市拐点终于在2011年10月份降临。国家统计局的数据显示，去年10月，全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌。11月，70个大中城市房价环比指数再次下降。在北京，2011年一手住宅的成交量、成交均价涨幅均为5年来最低点，二手房成交量也降至3年来的最低点。

回顾2011年，展望2012年，针对房地产行业的宏观调控似乎还远未结束。2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。而刚结束不久的中央经济工作会议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。

业内人士普遍认为，2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。

作答要求

(一)“限购令”引起了社会各界广泛争议，请根据给定资料1～5，指出争议的焦点是什么，并就双方的理由分别加以概述。(20分)

要求：指明“焦点”，概括全面，条理清楚．语言流畅。不超过300字。

(二)给定资料6中提到了深圳政府回购滞销高价商品房，请对此进行分析，并谈谈你的看法。(20分)

要求：观点明确，条理清晰。字数不超过300字。

(三)李稻葵说：“限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”请结合资料8-9，谈谈你对这句话的理解。(20分)

要求：观点明确，层次清晰，有理有据。字数不超过250字。

(四)给定资料划线部分写道：“我国住房限购令的出台体现出政府在自由与平等两种价值抉择时，在当下更加侧重于平等价值，这一价值选择在目前的社会条件下具有道德合理性，其价值取向应予以充分肯定。”请你结合对这段话的思考，参考给定资料，自拟题目，写一篇文章。(40分)

要求：

1．思想深刻，观点明确； 2．内容充实，有说服力； 3．语言流畅，1000—1200字。

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（责任编辑：中大编辑）

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