4）国企改革中对划拨土地使用权的处置
第一、企业改革中对划拨土地使用权的处置方式
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)或授权经营、保留划拨土地使用权等方式予以处置。《企业改制土地资产处置审批意见(试行)规定，采用国家作价出资（入股）或授权经营方式处置的适用范围：对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。
第二、保留划拨土地使用权的情形：基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地；改造或改组后的国有企业用地。
第三、下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。
下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。
例题1：对国有企业改革中涉及的划拨建设用地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取()方式予以处置。
A．建设用地使用权出让B．建设用地使用权租赁
C．建设用地使用权作价出资(入股)D．保留划拨用地
E．建设用地使用权抵押
答案：ABCD
解析：国有企业改革中涉及划拨建设用地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资(入股)或授权经营的方式处置。
例题2：某国营百货公司，经批准进行企业改制。按照法律规定，政府通常应优先以()作为该公司土地资产处置方式。（2007年试题）
A．出让B．授权经营C．划拨D．作价入股
答案：A
解析：法规考核点。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
例题3：申请采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地的企业，必须为()批准的实行授权经营或国家控股公司试点的企业。（2007年试题）
A．国务院B．省级以上人民政府
C．市级以上人民政府D．乡(镇)级以上人民政府
答案：B
解析：《企业改制土地资产处置审批意见(试行)规定，采用国家作价出资（入股）或授权经营方式处置的适用范围：对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。
(2)出让建设用地使用权
1）出让建设用地使用权的内容和限制
①出让建设用地使用权的内容
出让建设用地使用权，也称出让国有土地使用权，是指土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。出让国有土地使用权具有四个特征：①国有土地使用权以出让方式取得；②出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得；③出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限；④出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。
②出让建设用地使用权的权利限制
《物权法》规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。因此，出让建设用地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
注：关于改变土地用途处置法律、法规依据
■《物权法》第一百四十条：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
■《土地管理法》第五十六条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
■《城市房地产管理法》第十七条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。
■《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
■《协议出让国有土地使用权规定》第十六条：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
③违约责任
超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。
2）出让建设用地使用权的转让
①转让条件
《城市房地产管理法》规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。第一、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让，第二、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。
②权利义务同时转移原则
《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。权利义务同时转移原则，要求建设用地使用权转让时，转让人与原建设用地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。
③出让建设用地使用权转让的年限
以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。出让建设用地使用权转让后，受让人建设用地使用权的期限不是出让合同约定的年限，而是原建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
3）出让建设用地使用权的出租
出让建设用地使用权人出租其权利的，应按建设用地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用者通过租赁方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用权，只是自己不直接使用土地。租赁期届满，出租人有权收回土地使用权。因此，出让建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。同时，出租期限不得超过出让合同规定的期限。
4）出让建设用地使用权的抵押
出让土地使用权可以抵押。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
例题：建设用地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有（）年。
A．20B．30C．40D．70
答案：C
解析：根据“以房地产转让方式取得出让建设用地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原建设用地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年减去年30年，为40年，因此，应选取C。
(3)租赁国有土地使用权
①内涵
租赁国有土地使用权是土地使用者以按期向土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。租赁国有土地使用权主要是通过国有土地租赁形式取得的。
国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》指出，国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。
②国有土地租赁和土地使用权出租的区别
国有土地租赁和土地使用权出租是不同的。国有土地租赁是以国家所有者为出租人，属于国有土地使用权的原始取得，而土地使用权出租是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。在实际操作中，国有土地租赁发生在土地一级市场，应作为国有建设用地使用权登记；国有土地租赁权涉及两种登记，即初始登记和变更登记。《土地登记办法》第二十九条规定，依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。《土地登记办法》第三十九条规定，依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。土地使用权出租发生在二级土地市场，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。
例题：国有企业将其合法取得的国有土地使用权出租给其他个人或单位使用，并收取一定租金的行为称为国有土地租赁。（）（2007年试题）
答案：×
解析：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
③国有土地租赁取得方式
国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。
④国有土地租赁的期限
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。[Page]
⑤国有土地租赁转租、转让和抵押
国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。
地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。
⑥国有土地租赁的收回
国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会公益利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。
承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。
承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。
例题：承租人将承租土地转租给第三人，承租建设用地使用权归()所有。(2000年土地管理基础试题)
A．原承租人B．第三人
C．原承租人和第三人共有D．原承租人和第三人协商
答案：A
解析：租赁建设用地使用权人转租其土地权利时，并未丧失其建设用地使用权，即未脱离原国有土地租赁合同的约束，其与土地所有者仍是合同的当事人。
(4)国有土地使用权作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权
国有土地使用权作价出资或者入股是国家将国有土地使用权作价后，以投资的形式将土地注入到有限责任公司或股份公司，有限责任公司或股份公司通过支付股息和分红取得土地使用权。国家将国有土地使用权作价出资或者入股后，国家只是享受国家股的股东权利，领取股息和分红，土地使用权属于有限责任公司或股份公司，享有对土地的占有权、使用权、收益权和部分处置权。有限责任公司或股份公司在使用年期内可将土地使用权依法转让、作价(入股)出资、出租、抵押。但改变土地用途的，应经土地行政主管部门批准同意，并补缴出让金差价。《土地登记办法》规定，“依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记”。
（5）国家授权经营方式取得的国有建设用地使用权
国家授权经营是国家将土地使用权授权给国家控股公司经营，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，对授权经营的土地享有占有权、使用权、部分收益权和部分处置权。国家控股公司对土地使用权在集团公司内部凭授权书在使用年期内可依法作价出资(入股)、出租，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报土地行政主管部门批准，补缴土地出让金。《土地登记办法》规定，“以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记”。
（6）外商投资企业场地使用权
外商投资企业场地使用权是在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费或以中方已取得的划拨国有土地使用权作价出资、入股等方式而取得的一定期限的国有土地使用权。
外商投资企业场地使用权是一种既不同于出让，也不同于划拨的特殊形式的国有土地使用权。外商投资企业对场地享有占有权、使用权和部分收益权。外商投资企业不得擅自将场地使用权转让、出租、抵押或再作价出资或入股。
(7)城市私房用地使用权
城市私房用地使用权是城市私有房屋的所有权人对房屋占用的土地所享有的国有土地使用权。
城市私房用地使用权人可实际控制私房占用范围内的国有土地并可通过使用该土地上的房屋而实现对土地的利用和收益；私房用地使用权不得脱离房屋单独处分；私房所有权转让、抵押或者投资时，其用地使用权不得脱离房屋单独保留；城市私房作为公民的合法财产可以继承；城市私房用地使用权人不得擅自改变房屋及其占用土地的用途；城市私房用地使用权人未经批准不得擅自翻建房屋。为实施城市建设规划，国家可以将城市私房占用范围内的国有土地使用权收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者应依法以产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合等方式就原私房用地使用权人的房屋所有权及土地使用权给予相应补偿。