物业管理师

二、多项选择题

1【答案】ABCD

【解析】物业管理在社会经济中的地位和作用：

(1)有利于促进经济增长居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：①购房消费支 出;②家庭装饰装修、家具家电等消费支出; ③使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期 消费支出;④房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。

后三类消费支出要大大超过购房支出。

(2)有利于提高人民群众的居住质量

经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。

(3)有利于增加就业

就业是民生之本。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。

(4)有利于维护社区稳定

维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。物业管理是社区服务的重要组 成部分。

(5)有利于推动房地产业的良性发展

房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料。物业管理作为房 地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。

2.【答案】BCD

【解析】《物业管理条例》的法律责任 有如下几个方面的特点：

(1)行政责任、民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体一一广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，物业服务企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。《条例》在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。

(2)凡是能够通过承担昆主卖任解决的，不再设定行政处罚的原则。确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

(3)体现了业丰自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。

3.【答案】ABCD

【解析】《物业管理条例》的立法原则： (1)物业管理权利和财产权利相对应的原则。

对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。(2)维护全体业主合法权益的原则。 (3)现实性与前瞻性有机结合的原则。 (4)从实际出发，实事求是的原则。

4.【答案】ABCD

【解析】《物业管理条例》确立的基本法律关系：

(1)业主相互之间的关系

《物业管理条例》在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。

(2)物业服务企业和业主之间的关系

业主和物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。

(3)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系

《物业管理条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订。

(4)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系

《物业管理条例》规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权利和义务，即 "应当向最终用户收取有关费用以及"应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任"。同时明确规定 "物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。"

(5)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系

社区居委会是居民自我管理、自我教 育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸。

(6)物业管理各方主体与政府之间的关系

政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。

5.【答案】ACDE

【解析】物业管理服务的特点： (1)物业管理服务的公共性和综合件性

物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。

从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业 公司之间的专项服务业务委托。

(2)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别于一般委托合同的一个显著特点。

(3)物业管理服务的即时性和无形性

物业管理服务不存在流通环节，生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业服务企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。一量相关服务没及时满足业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。

物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主，难以象有形产品的消 费者那样感到物业服务的真实存在，物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂。

(4)物业管理服务的持续件和卡期性

与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。物业服务企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行，在物业服务合同有效期内的任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。

物业管理服务的持续性和更换物业服务企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业服务企业必须长时间接受客户的监管和考验。

6.【答案】ABDE

【解析】物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：

(1)房屋共用部位的维修、养护与管理;

(2)房屋共用设施设备的维修、养护与 管理;

(3)物业管理区域内共用设施设备的维 修、养护与管理;

(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化 管理服务;

(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等 协管事项服务;

(6)物业装饰装修管理服务;

(7)物业档案资料的管理;

(8)专项维修资金的代管服务

7.【答案】ACE E

【解析】物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和 维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩 序维护费用、物业共用部位共用设施设备及 公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

8.【答案】ABCD

【解析】物业服务定价成本监审的原则：

(1)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。

(2)相关性原回II工计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关 的费用。

(3)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应

(4)合理件原因。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合 行业标准或者社会公允水平。

9.【答案】ABC 【解析】《物业服务收费管理办法》规定"酬金制是指在预收的物业服务资金中 按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。" 根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业应当履行的义务有：

(1)物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;

(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复;

(3)物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服 务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

10. [答案】CD

【解析】业主大会作出筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主 同意;决定业主大会职责规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的 业主且占总人数过半数的业主同意。

11【答案】ABD

【解析】我国实行物业承接查验制度的现实性： (1)有利于明确各方的责、权、利，维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权 益，避免矛盾纠纷; (2)可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量、保障业主 财产权益具有重要意义; (3)可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。

12.【答案】BDE

【解析】二级资质：

(1)注册资本人民币300万元以上;

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%;

①多层住宅100万m2 ;

②高层住宅50万m2 ;

③独立式住宅(别墅)8万m2;

④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2 ;

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

13.【答案】ABC

【解析】取得《资格证书》人员初始申请注册者，自取得《资格证书》之日起1年内 提出初始注册申请，并提交以下材料：

(1)《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》 ;

(2)《资格证书》 ;

(3)与聘用单位签订的劳动合同。

取得《资格证书》人员超过1年逾期提 出初始注册申请的，在申请初始注册时，还 应当提交通过继续教育的证明材料。

14.【答案】ABC

【解析】住宅专项维修资金的使用， 应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

15.【答案】BDE

【解析】利用住宅专项维修资金购买 国债的限制条件：

(1)必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下;

(2)利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期;

(3)利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面：积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意;

(4)利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意;

(5)禁止利用住宅专项维修资金从事国 债回购、委托理财业务或者将购买的国债用 于质押、抵押等担保行为。

16.【答案】ABD

【解析】业主的建筑物区分所有权的 构成有： (1)业主对专有部分的所有权。即业主 对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收 益和处分; (2)业主对建筑区划内的共有部分的共 有权。即业主对专有部分以外的共有部分 如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的 主管线等享有共有的权利; (3)业主对建筑物区划内的共有部分的 共同管理权。即业主对专有部分以外的共 有部分享有共同管理的权利。

17.【答案】ACDE

【解析】业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的;也可以依法出租，获取收益;还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情;或者在自己的专有部分上依法设定负 担，例如，为保证债务的履行将属于自己所 有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或 者抵押给金融机构以取得贷款等;还可以将 住宅、经营性用房等专有部分出售给他人， 对专有部分予以处分。业主将住宅改变为 经营性用房的除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

18.【答案】ABCD

【解析】业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销、业主在具体行使这一权利时，还要依据《民法通则》、《民事诉讼法》等法律的规定。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据《物权法》规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、 违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等要向有管辖权的法院提起诉讼，要有明确的诉讼请求和事实、理由。

19.【答案】ABCE

【解析】租赁合同应当具备以下条款：

(1)当事人姓名或者名称及住所;

(2 )房屋的坐落、面积、装修及设施 状况;

(3)租赁用途;

(4)租赁期限;

(5)租金及交付方式;

(6)房屋修缮责任;

(7)转租的约定; (8)变更和解除合同的条件; (9)违约责任; (10)当事人约定的其他条款。

20.【答案】CD

【解析】我国对房屋租赁实行两项登 记备案制度： (1)房屋行政主管部门登记备案; (2)公安部门登记备案。

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（责任编辑：中大编辑）