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物业管理师考试教材:物业管理投标的条件及程序

发表时间：2016/9/20 15:01:20 来源：互联网点击关注微信：

5)招标条件和招标过程

对招标方要求的条件要进行深入分析，预测中标的可能性。对在招标文件和招标过程中出现的异常要求和情况要进行分析判断，调查招标策略，避免因招标方或竞争对手使用违规手段操纵招标活动，使企业蒙受不必要的损失。如有的招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向。在阅读标书时，物业管理公司应特别注意招标公告中的特殊要求，以便作出正确的判断，还应对招标方增加的合同特殊条款作出其是否符合《物业管理条例》规定的判断，从而评估企业若承担特殊条款可能存在的风险。

6)竞争对手

对竞争对手的分析评估包括了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力;竞争对手现接管物业的社会影响程度;竞争对手与招标方是否存在背景联系，在物业招标前双方是否存在关联交易;竞争对手对招标项目是否具有绝对优势;竞争对手可能采取的投标策略等。

7)企业自身条件的分析

对企业自身条件的分析内容包括：招标项目的性质，所在区域、规模是否符合企业发展规划;项目类型是否符合企业确定的目标客户;常规预测的盈利;项目风险控制是否在企业可以承受的范围内;投标企业现有的人、财、物等资源条件满足项目需求的能力。

物业管理企业只有通过对项目进行合理的分析和正确的评估，并结合物业管理企业自身的优势条件，才能确定招标项目的选择和招标活动的具体实施。

(2)投标风险的防范与控制

物业管理投标的主要风险来自招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。

1)来自于招标人和招标物业的风险有：招标方提出显示公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息，建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常进行，因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长，招标方与其他投标人存在关联交易等。

2)来自于投标人的风险主要有：未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误;盲目作出服务承诺;价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营;项目负责人现场答辩出现失误;接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误;投标资料(如物业管理方案、报价等)泄露;投标人采取不正当的手段参与竞争，被招标方或评标委员会取消投标资格;未按要求制作投标文件或送达投标文件造成废标等。

3)来自竞争对手的风险主要有：采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段;具备相关背景或综合竞争的绝对优势;窃取他人的投标资料和商业秘密等。

对上述风险的防范与控制的具体措施有：严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动; 完善企业自身的管理;选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业;充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人; 慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。

3.登记并取得招标文件

物业管理企业在确定参加投标后，按招标公告和投标邀请书指定的地点和方式登记并取得招标文件。

4.准备投标文件

投标文件应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

(1)商务投标文件(或称物业基本情况)

1)公司简介。包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况。

2)公司法人地位及法定代表证明。包括资格证明文件(营业执照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。

3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。

(2)技术文件

技术文件又称技术指标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

应注意，有的招标条件要求在技术文件中禁止透露可以反映企业情况的数据、文字、报价等。