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本文主要介绍2012年注册会计师考试会计第七章投资性房地产第四节投资性房地产的转换和处置精选讲义， 希望本文能够帮助您更好的全面了解2012年注册会计师考试的相关重点!!   

第四节 投资性房地产的转换和处置

一、投资性房地产的转换

(一)投资性房地产转换形式和转换日

1.房地产转换形式

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，例如自用的办公楼改为出租等。这里的确凿证据包括两个方面，一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。房地产转换形式主要包括：

(1)投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理，例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。又如，从事房地产开发的企业将出租的开发产品收回，作为企业的固定资产使用

(2)作为存货的房地产，改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。

(3)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。

(4)自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

(5)房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

2.投资性房地产转换日的确定

转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：

(1)投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开

始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

(2)投资性房地产转换为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

(3)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

(二)投资性房地产转换为非投资性房地产

1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目;按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目;按已计提的折旧或摊销，.借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目;原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

2012年注册会计师考试科目会计精选讲义第五章汇总

2012年注册会计师考试科目会计精选讲义第四章汇总

（责任编辑：xll）

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