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5.商品房买卖合同

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的买卖合同。商品房买卖合同包括期房买卖合同与现房买卖合同。《商品房买卖合同解释》就商品房买卖合同中的相关问题作了专门规定。其中重要的问题有以下几点：

(1)销售广告的性质认定。对于商品房销售中出现的销售广告和宣传资料，根据该司法解释的规定，有几个要点：第一，有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。第二，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。第三，第二点的内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。

(2)商品房预售合同的效力。商品房预售，属于法律规定的特许经营范围.因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

(3)被拆迁人的优先权。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

(4)商品房买卖中法定解除权的行使。司法解释规定了商品房买卖合同中解除权行使(这些情形均属于出卖人构成根本违约的情形，实际上是《合同法》第九十四条规定的具体化)的情形：第一，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;第二，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;第三，房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;第四，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;第五，约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖入的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

(5)可以适用惩罚性赔偿金的情形。在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金：第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

(6)商品房买卖合同与贷款合同的效力关系。第一，贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。第二，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

二、赠与合同

(一)赠与合同概述

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是单务、无偿、诺成合同。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。

赠与合同成立后，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或着家庭生活的，可以不再履行赠与义务。

(二)赠与合同的撤销

赠与合同的撤销分为任意撤销和法定撤销。

任意撤销，是指赠与人基于赠与合同的无偿性及单务性特征，在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得撤销赠与。对于这类赠与合同，如果赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

法定撤销，是指当受赠人有忘恩行为时，无论赠与财产的权利是否转移，赠与是否具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证，赠与人或者赠与人的继承人、法定代理人可以撤销赠与的情形。

1.赠与人的撤销权

受赠人有下列情形之一的，赠与人可以行使撤销权：(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(2)对赠与人有扶养义务而不履行;(3)不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。 2.赠与人的继承人、法定代理人的撤销权 ：因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内行使。

如果是法定撤销情形，则撤销杈人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。

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（责任编辑：xll）

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