本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第二章资产评估的基本方法的串讲知识，希望对您的复习有所帮助!!

第一节    市场法

一、基本涵义

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二、基本前提

应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场。

2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

三、基本程序及有关指标

运用市场法评估资产时，一般按以下程序进行：

（一）确定被评估资产

即要明确被评估资产是什么。

（二）选择参照物

选择参照物是运用市场法进行评估的重要环节，应注意两点：（1）对参照物与评估对象间的可比性问题。（2）通常参照物应选择三个以上。

（三）在评估对象与参照物之间选择比较因素

不论何种资产，影响其价值的因素基本相同，如资产的性质、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如房地产主要受地理位置因素的影响，而机器设备则受技术水平的影响。根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。

（四）指标对比、量化差异

根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。

（五）调整已经量化的对比指标差异

即以参照物的成交价格作为估算评估对象价值的基础。将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就能得到以每个参照物为基础的评估对象的初评结果。初评结果的数量取决于所选择的参照物个数。

（六）综合分析确定评估结果

即由评估人员对若干初评结果进行综合分析，来确定最终的评估值。

四、市场法常用具体评估方法

运用市场法进行资产评估，因市场条件的差异和参照物的不同，采取的方法也有所不同。

（一）直接法

直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。

（二）类比法

类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。这种方法在资产交易频繁、市场发育较好的地区得到广泛应用。

基本公式为：

被评估资产评估值＝参照物价格+(-)调整额

被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数

或    被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率）

运用类比法的关键是通过严格筛选，找到最适合的参照物，并进行差异调整。通常，参照物的主要差异因素有以下几个方面：

1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易时间修正系数

2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×区域因素修正系数

3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×功能差异修正系数

4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易情况修正系数

5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×个别因素修正系数

如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易时间修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数

五、市场法的优缺点：

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：

（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；

（2）评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：

（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；

（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。

六、需要强调的几个问题

1.关于方法的选用

只有在与被评估资产相类似资产存在交易活跃的市场的情况下方可运用市场法进行评估，而且能够获得类似资产市场交易的真实资料。例如，一些大城市的写字楼、公司的普通股股票、一些生产设备等资产，由于其交易相当频繁，运用市场法非常有效。

2.关于参照物选择问题

（１）必须选择三个以上的参照物。

（２）在选择参照物时，应当选择参照物公平交易的案例。在市场交易中有时存在特殊情况，例如交易双方的地位不平等，买方（卖方）处于劣势地位；或卖方急于将资产脱手；或国家处于某一特殊的经济形势中等等，在选择参照物时应避免这些特殊的交易案例。

（３）应选取近期交易的资产案例作为参照物。

3.对不同参照物结果的处理

采用市场法进行评估，需要选取三个以上的参照物，这时就会得到若干个初评结果，评估师可以对若干个初评结果进行分析，剔除异常值，对其它较为接近的初评结果可以采用加权平均法、简单平均法等计算出平均值作为最终的评估结果，评估师也可以根据经验判断确定评估值的区间。

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