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第四节 用益物权

一、用益物权概述

理解用益物权的特点

1.是他物权。用益物权是在他人之物上设立的权利，在用益物权设定后，所有权人受自己意思的拘束，不得再直接对物的使用价值加以支配。

2.以占有、使用、收益为其权利内容。用益物权注重物的使用价值，并以对物的占有为前提。

3.权能不完全，是一种限制物权。用益物权是以所有权的一定权能为内容，是所有权上的负担，具有限制物权的作用，所以为限制物权。

例题：下列属于用益物权的有()。

A.建设用地使用权

B.宅基地使用权

C.地役权

D.采矿权

E.取水权

答案：ABCDE

二、土地承包经营权

1.耕地的承包期为30年;草地的承包期为30～50年;林地的承包期为30～70年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

例题：根据《物权法》的规定，关于承包期限，下列表述不正确的是()。

A.耕地的承包期为30年

B.草地的承包期为30至50年

C.林地的承包期为30至70年

D.特殊林木的林地承包期为80年

答案：D

2.土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

3.土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

三、建设用地使用权

1.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

(1)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

(2)严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

(3)采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

2.设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

3.建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

4.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

5.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

四、宅基地使用权

1.宅基地使用权的特征：

(1)是农村居民特有的权利，即农民集体的成员才有资格获得宅基地使用权;

(2)该权利是农村居民以“户”的名义取得的权利;

(3)该权利可以继承。

2.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

五、地役权

1.地役权是指按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。其中，享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。

2.地役权具有具有从属性和不可分性。

(1)地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

(2)地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

(3)供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

3.地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

4.设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。

5.地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

(1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;

(2)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

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（责任编辑：中大编辑）