本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《经济法》第四章 物权法律制度的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第三节　所有权

一、所有权概述

（一）所有权的概念和特征

1.定义：所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。

2.特征：完全物权、整体性、恒久性、弹力性（可以分离，通过支配权）

（二）所有权的权能

所有权的权能包括占有、使用、收益和处分。

【注意】孳息

【注意】占有不等于所有（如：a租给b，a所有，b占有）

【注意】处分包括法律处分（所有权消灭）和事实处分（改变所有物的性状）

（三）所有权的取得

关键点：

◆善意取得

1.善意取得必须符合如下构成要件：（1）受让人受让财产时主观上为善意；

（2）以合理的价格有偿受让；

（3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

2.后果：

（1）受让人依照善意取得制度的规定取得不动产或者动产的所有权的

（2）原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失

3.不适用情形：

（1）法律禁止或限制流转的物；

（2）赃物、遗失物、埋藏物、隐蔽物、漂流物（除非第三人从出卖同类物品的公共市场上买得）

（3）无偿受让

（4）明显低价购入

（5）在受让时知道或者应当知道

◆添附

（四）所有权的行使和消灭

1.行使

（1）所有权人直接行使

（2）所有权人授权他人行使：用益物权和担保物权

2.消灭

（1）所有权客体灭失。

（2）所有权主体消灭。

（3）所有权被依法转让。

（4）所有权被抛弃。

（5）所有权被依法强制消灭。

【注意】绝对消灭：该财产已不复存在（第一点）

相对消灭：一方丧失了所有权，但同时另一方则取得了对该项财产的所有权（第二三五点）

（五）征收征用制度

二、国家所有权和集体所有权、私人所有权

（一）国家所有权

1.国家所有权概述

国家所有权（全民所有）是指以国家的名义享有的所有权，即国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。

（1）国家所有权的主体：国家（唯一性和统一性）

（2）国家所有权的客体

（3）国家所有权的取得：积累、交易、税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得。

（4）国家所有权的行使：

国家所有权在行使方式上必须通过法律法规授权的国家机关、企事业单位以及国家投资的企业

2.国家所有权的保护

（二）集体所有权

（三）私人所有权

私人对合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

三、业主的建筑物区分所有权

（一）业主的建筑物区分所有权的概念、特征

1.概念：

业主的建筑物区分所有权是指由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合而成的一种"复合物权"。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"

2.特征：

（1）权利的复合性

（2）专有所有权的主导性

①取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权；

②专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权的大小；

③只登记专有所有权，而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。

（3）一体性：不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行。

（二）专有所有权

1.定义：专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。2.注意事项

（1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（2）业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

（三）共有所有权

1.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

2.共有的部分：

（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

（4）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（5）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

（四）共同管理权

1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

2.业主共同决定的事项：（选择题）

四、相邻关系

相邻关系是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。（选择题，对比地役权） 

五、共有

（一）共有概述

1.共有的概念及特征（了解）

（1）概念：共有，是指两个或两个以上的主体就同一不动产或动产享有所有权。即一个财产上有多个所有权人。

（2）特征：

①主体：两个或两个以上的公民或法人

②客体：共有物在共有关系存续期间不能分割

③内容：共有人对共有物按照各自的份额享有权利并承担义务，或平等享有权利，承担义务。

④性质：不是一种独立的所有权类型

（3）种类：按份共有和共同共有。

（二）按份共有

1.判断标准：

共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

2.按份共有人的权利：

（1）有权依其份额对共有财产享有占有、使用、收益权。

按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。但对共有财产的使用方法，应由全体共有人协商确定。--份额部分单独，共有财产协商

（2）有权按照约定管理共有财产。有约定按约定；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

（3）处分份额：

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

（4）处分共有财产：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2／3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

3.权利义务：按照各自的份额享有权利，同时也要按各自的份额分担义务。

4.享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。（出资额→等额）

（三）共同共有

共同共有是指两个或两个以上的法人或公民，根据某种共同关系（如夫妻关系、共有所有权）而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。

1.共有财产不分份额，只有在共同共有关系终止时，才能确定各共有人的份额，以分割共有财产。

2.共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

3.各共有人平等地享有权利和承担义务。.对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的按约定；没有约定或者约定不明确的，共同共有人共同负担。

（四）共有物的分割

1.可约定：不得分割共有的不动产或者动

没有约定或者约定不明确的：按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

2.分割方式：协商确定。

达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割--或分割，或变卖

（五）因共有财产而产生的共同债务

1.对外承担连带责任

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

2.对内

按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。

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（责任编辑：中大编辑）