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第五节 成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路、适用范围
| 基本思路 | 认为生产成本与价格之间有着密切联系，认为房地产价值应等于重置一宗与评估对象等效的房地产所需投入的各项费用及相应的利润和税金。 |
| 适用范围 | 适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估。对于无收益又很少有交易案例的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆等比较适用。 由于土地与建筑物具有不同的经济特性，所以，房产价值评估与土地价值评估的成本法计算公式不同。 |
二、土地评估的成本法操作步骤
| 土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 | |
| 1.计算开发土地取得费用 | 土地取得费用是为取得土地向原有土地使用者支付的费用，分为两种情况： （1）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用 土地补偿费 地上附着物补偿费 青苗补偿费 安置补助费 （2）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。 |
| 2.计算土地开发费用 | （1）基础设施配套费（三通一平、七通一平） （2）公共事业建设配套费 （3）小区开发配套费 |
| 3.计算投资利息 | 土地取得费的计息周期为整个开发期和销售期，土地开发费若是平均投入的，计息期为开发期的一半加销售期。 |
| 4.计算投资利润和税费 | 利润计算的基数是土地取得费和土地开发费，也就是开发后土地的低价。 |
| 5.确定土地增值收益 | 土地增值收益主要是土地的用途改变或土地功能变化引起的 |
| 例题：属于基础设施中是“三通一平”的项目包括（ ）和平整地面。 A.通水 B.通油 C.通路 D.通讯 E.通电 答案是：ACE 例题：国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（ ）。 A.土地补偿费 B.拆迁费 C.安置补助费 D.地上附着物补偿费 E.青苗补偿费 答案：ACDE |
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三、成本法评估新建房地产的费用
| 新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。 新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 |
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| 土地取得费用 | 1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。 2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。 3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。 |
| 开发成本 | 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施费 3.房屋建筑安装工程费 4.公共配套设施建设费 5.开发过程中的税费及其他间接费用。 |
| 开发利润 | 应以开发类似房地产的平均利润来确定 |
| 管理费用 | |
| 投资利息 | 以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数 |
| 销售税费 | 销售费用：广告宣传费、委托销售代理费 销售税金及附加：营业税、城市建设维护税、教育费附加 其它销售费用：印花税、交易手续费、产权转移登记费 |
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四、旧建筑物评估的成本法
| 运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。 建筑物的价值减损分为有形损耗和无形损耗，有形损耗 建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限 |
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| 直线折旧法 （定额法） |
年贬值额=（重置成本-残值）/耐用年限 =重置成本*（1-残值率）/耐用年限 耐用年限=建筑物已经使用年限+尚可使用年限 |
| 成新折扣法 | 根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。 建筑物价值=重置成本×成新率 |
| 例题：对于建筑物的过剩功能，在评估时刻考虑按（ ）处理。 A.功能性贬值 B.建筑物增值 C.经济性贬值 D.经济性溢价 答案：A 例题：运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是（ ）。 A.博物馆 B.学校用地 C.公园用地 D.商业用地 答案：ABC |
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第六节 假设开发法在房地产评估中的应用
一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式
| 基本思路 | 假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法 假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。 |
| 适用范围 | 待开发土地的评估 对生地的评估 待拆迁改造的再开发房地产的评估 |
| 基本公式 | 地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 |
| 例题：运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是（ ）。 A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地 C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的在开发土地 答案：ACD |
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二、操作步骤
| 调查房地产的基本情况 | |
| 确定被估房地产的最佳开发利用方式 | |
| 预测房地产售价 | 1.对于出售的房产—采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。 2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法 (1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益; (2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。 |
| 估算各项成本费用 | 1、估算开发建筑成本费用—建筑费 2、估算专业费用—通常按建筑费的一定比例计 3、确定开发建设工期，估算预付资本利息 (1)利息的计算采用复利 (2)预付地价款的利息 已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】 (3)建筑开发费和专业费的利息 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入; ②期初一次性投入：全期计息; ③均匀投入：计息期为开发期的一半; ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间; ⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。 4、估算税金—一般以建成后房地产总价的一定比例计算 5、估算租售费用—包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算 |
| 确定开发商的合理利润 | 投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。 |
| 估算待估对象价值 | |
| 例题：土地使用权评估的假设开发法中，计算利润是基础是（ ） A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息 D.地价+专业费+建筑费 答案是：D 例题：用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按（ ）计算。 A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的一半 C.整个空置期 D.空置期的一半 答案是：A 例题：被评估对象为一宗待开发的商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日其为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： ⑴将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。 ⑵大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。 ⑶专业费用为建筑费用的10%。 ⑷预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3-5层（即写字楼部分的1-3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层每平米为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。 ⑸管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。 ⑹开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。 ⑺房地产综合资本化率为8%。 ⑻每年按365天考虑。 ⑼本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。 解析： 1-2层建筑面积：3000*2=6000（平方米） 3-5层建筑面积：1900*3=5700（平方米） 6层以上建筑面积：5000*5-6000-0.57=13300（平方米） 年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（万元） 年总费用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27 年利润=1983.48（万元） 大厦价值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（万元） 建筑费用=3000*2.5=7500（万元） 专业费用=7500*10%=750万元 开发商利润=（7500+750+500+地价）*25% 地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。 利息=0.1576*地价+522.2 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 求解得地价为8451.36 |
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