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3.土地评估的假设开发法(亦称剩余法)

(1)基本思路：

评估待估土地价格时，将待估土地上的开发后的房地产预期价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及合理开发利润，从而估算待估土地价格的方法。

(2)适用范围

①待开发土地的估价：

开发完成后房地产价值减去建筑费、专业费等

②将生地开发成熟地的土地估价

开发完成的熟地价减去土地开发费

③待拆迁改造的再开发地产的估价。这是的建筑费还包含拆迁费用

(3)基本公式为：

地价=楼价-(建筑费+专业费+利息+利润+税费)-租售费用…….①

(建筑费+专业费+利息+利润+税费)：实质上相当于房屋的建筑成本

式中，①楼价即土地开发建设后的价值，一般用市场法或者收益法(确定所开发房地产出租的净收益、将所有的净收益折现得到房地产的总价)获得

②建筑费用为土地开发的具体产品的耗费成本，可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得;

③专业费用是指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即

专业费=建筑费 × i ( i为一定的百分率) ……………③

④利息是指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括地价。但是建筑费和专业费可能分年度投入，利息计算公式为：

建筑开发费和专业费期初一次性投入(n是建造期的长度)

利息=(地价+建筑费+专业费)×[( 1+r )n-1]…………………④1

建筑开发费和专业费均匀投入：其建造期为开发期的一半

利息=地价×[( 1+r )n-1]+ (建筑费+专业费)×[( 1+r )n/2-1].④2

建筑开发费和专业费分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间

利息=地价×[( 1+r )2-1]+(建筑费+专业费)×30%×[( 1+r )1.5-1] +(建筑费+专业费) ×70%×[( 1+r )0.5-1]……………④3

特别注意：建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息

⑤利润是指全部预付资本的机会成本，假设正常利润率为P’，则

利润=(地价+建筑费+专业费)×P’ ……………………………⑤

⑥税费通过地价与税率t的乘积计算，即

税费=地价 × t ………………………………………⑥

⑦ 租售费用通常可以根据经验预测确定。

将公式③④⑤⑥代入公式①中，得一等式，可以从中解出地价

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（责任编辑：中大编辑）

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