考例3、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF 价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5：1，人民币与美元的汇率为8：1.根据上述数据估算进口设备续用价值。

解答与分析：(1)被评估设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为60万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率1.5：1折合为40万美元：40×8=320万元人民币。

(2)被评估设备的重置成本 = (设备的CIF价格+银行手续费)×(1+国内运杂费率)其中：

银行手续费=40×8×0.8%=2.56万元人民币

国内运杂费=(320+2.56)×3%=9.68万元人民币

进口设备重置成本=320+2.56+9.68=332.24万元人民币

成新率=5÷(5+5)=50%

有形损耗=332.24×50%=166.12万元人民币

无形损耗=年净超额运营成本×(1-所得税率) ×(P/A，10%，5) =2×(1-33%)×3.7908=5.079672=5.08万元人民币

续用价值= 322﹒24-166.12-5.08=161.04万元人民币

二、核心考点之二——房地产评估的市场法

市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数(调整系数)的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：

修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值

分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。

考例1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1;表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的价格。(单位：元/平方米)

表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素

甲 1999.1 0 1.2 0 0

A  800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0

B  850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%

C  760 1988.1 0 1.1 0 -2%

D  780 1998.1 0 1.0 -1% -1%

解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表

容积率  1.0  1.1  1.2  1.3  1.4

地价指数 　100  103  106  109  112

然后对参照物地价进行修正：

A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100=762(762.04)

B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101=789(788.6)

C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98=805(805.35)

D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99=851(851.26)

最后确定评估结果：(762+789+805+851)÷4=3207÷4=801.75元/平方米

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（责任编辑：何以笙箫默）

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