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第二章 资产评估的基本方法

1、掌握以下内容

(1)市场法的基本含义与应用前提;

(2)市场法运用的基本步骤;

(3)市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率(倍数)法等的运用及其适用条件和使用要求;

(4)收益法的基本含义和应用前提;

(5)收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法;

(6)收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求;

(7)成本法的基本含义;

(8)成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义;

(9)重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用;

(10)实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的估测方法;

(11)掌握市场法、收益法和成本法之问的逻辑关系及应用关系。

2、熟悉以下内容

(1)市场法中可比因素及其内在要求;

(2)收益法的实施步骤;

(3)每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系;

(4)选择和运用各种评估方法基本要求与需要考虑的各种条件及参数。

3.了解以下内容

(1)成本法的适用范围;

(2)统计分析法的运用步骤。

注：本章主要是介绍三大评估方法，是以后各章评估方法的基础，一定要认真全面地掌握，为学习以后各章评估方法的具体应用打好基础。

第一节 市场法

一、市场法的基本含义、基本前提与步骤

基本含义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场法依据的是“替代”原则，能够相互替代的物品应该具有同样的价值，是最直接、最具说服力的方法

应用前提一是要有一个活跃的公开市场

二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动，

基本步骤1、选择参照物;(通常要选择3个以上的参照物，这样可以便于排除参照物的偶然因素)2、在评估对象与参照物之间选择比较因素;(功能、质量、实体特征、市场条件、交易条件)3、因素对比、量化差异;

4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异;

5、综合分析确定评估结果。(多个参照评估出的价格或平均或加权)

二、市场法中的直接比较法

直接比较法就是评估对象与参照相同或相似，可以直接比较，当评估对象与参照物的差异仅仅存在某一方面的时候，可演变为以下几种方法

1现行市价法市场上有相同的或类似的资产，可以直接利用现行市场价格作为评估对象的评估价值

2市价折扣法考虑销售条件、销售时限等方面的不利因素，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)

价格折扣率可能是正值，也可能是负值，主要看市场条件的差异

3功能价值类比法

(类比估价法)资产的功能与价值具有一定的关系，这种关系可能是线性关系，或是指数关系

线性关系(生产能力比例法)

评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力

指数关系(规模经济效益指数法)

评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)X

X：规模指数，考试中一般会给出

4价格指数调整法

(物价指数法)定基价格指数

环比价格指数

5.成新率价格调整法

资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率

资产成新率=资产尚可使用时间/(资产已使用时间+资产尚可使用时间)

直接比较法具有适用性强，应用广泛的特点，但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。

在具体操作过程中，直接比较法中使用频率较高的有成本市价法、价值比率(倍数)法等具体评估方法。

市场售价类比法评估对象价值=参照物售价*修正系数1*修正系数2*···*修正系数n

评估对象价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值+···

价值比率法(1)成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。

评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价格/参照物现行合理成本(成本市价比率)

(2)市盈率比率法。

市盈率比率法主要适用于整体企业的评估，是以参照企业市盈率作为乘数(倍数)，以此乘数与评估对象(企业)的相同口径的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。

评估价值=评估企业相同口径收益额×参照物(企业)市盈率

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（责任编辑：中大编辑）