本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章 房地产评估的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第六节　假设开发法在房地产评估中的应用（掌握）

一、基本思路

如房地产价值的形成：

假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法（该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格）。

该方法主要用于待开发土地的价值

二、适用范围

1.待开发土地的估价。

2.将生地开发成熟地的土地估价。

3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。

三、计算公式

1. （5－24）

式中：

P--表示土地价值；

A--表示开发完成后的房地产价值（可以以售价或者租金等形式表示）；

B--表示整个开发项目的开发成本；

C--表示投资利息；

D--表示开发商合理利润；

E--表示正常税费。

2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：

地价＝预期楼价值－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润 （5－25）

四、操作步骤

（一）调查房地产的基本情况

（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式

（三）预测房地产售价

1.对于出售的房产--市场法

采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价

2.对于出租的房地产，如写字楼等--收益法

（1）先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益

（2）其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价

注意：这里的方法实质上就是教材168页的公式5－4

[例5－10]根据当前房在产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房在产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年其为无限年期）

『正确答案』 （万元）

（四）估算各项成本费用

1.估算开发建筑成本费用-建筑费

2.估算专业费用

指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：

专业费用＝建筑费 × i （ i为一定的百分率）

3.确定开建设工期，估算预付资本利息。

（1）利息的计算采用复利，而不用单利

（2）预付地价款的利息

已经全部预付的地价款×【（1＋利率）开发建设期－1】

（3）建筑开发费和专业费的利息

① 分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。

② 期初一次性投入：全期计息

③ 均匀投入：计息期为开发期的一半

④ 分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间

⑤ 建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息

4.估算税金

一般按照房地产总价的一定比例计算

5.估算开发完成后的房地产租售费用（即销售费用）

一般按照房地产总价的一定比例计算

（五）确定开发商的合理利润

投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项

（六）估算待估对象价值

五、应用举例

[例5-11] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5 ，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元 / 平方米，专业费为建筑费的 10%， 建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元 / 平方米，销售费用为楼价的 2.5% ，销售税费为楼价的 6.5% ，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为 10% 。

试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

（一）确定评估方法

现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：

地价＝楼价（价值）-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

（二）计算楼价

楼价＝2 000×2.5×9 000＝45 000 000（ 元 ）

提示：容积率＝建筑物面积/土地面积

（三）计算建筑费和专业费

建筑费＝3 000×2 000×2.5＝15 000 000（ 元 ）

专业费＝建筑费×10%＝15 000 000×10%＝1 500 000（ 元 ）

（四）计算利息

利息＝地价×[（1＋6%）2－1]＋（15 000 000＋1 500 000）×[（1＋6%）1－1]

＝0.1236×地价＋990 000

提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算

（五）计算销售费用和税费

销售费用＝45 000 000×2.5%＝1 125 000（元 ）

销售税费＝45 000 000×6.5%＝2 925 000（元 ）

（六）计算利润

利润＝（地价 ＋ 建筑物 ＋ 专业费）× 10%

＝（地价 ＋16 500 000 ）× 10%

（七）求取地价

地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

地价＝45 000 000－16 500 000－1 125 000－2 925 000－0.1×地价－650 000－0.1236×地价－990 000

地价＝21 810 000/1.2236

＝17 824 452（元）

（八）评估结果

单位地价＝17 824 452/2 000

＝8 912（元 / 平方米）

楼面地价＝8 912 ÷ 2.5

＝17 824 452/（2 000×2.5）

＝3 565（元/平方米）

【例·计算题】（2008年度考题）某待开发建设用地，土地面积为l0 000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为l5%。评估基准日为2008年5月l9日。

要求：

根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。

『正确答案』

计算开发房地产的楼价

＝200*12*10 000*2*85%*（P/A,10%,38）＝396 784 080（元）

建筑费＝2 000*10 000*2＝40 000 000（元）

专业费＝40 000 000*10%＝4 000 000（元）

销售费用＝396 784 080*3%＝11 903 522.4（元）

销售税费＝396 784 080*8%＝31 742 726.4（元）

利润＝（地价＋建筑费＋专业费）*15%＝0.15*地价＋6 600 000

利息＝地价*[（1＋6%）^2－1]＋44 000 000*[（1＋6%）^1－1]＝0.1236*地价＋2 640 000

地价＝396 784 080－44 000 000－43 646 248.8

－0.1236*地价－2 640 000－0.15*地价－6 600 000

地价＝299 897 831.2/1.2736＝235 472 543.34（元）

单位地价＝235 472 543.34/10 000＝23 547.25（元）

楼面地价＝23 547.25/2＝11 773.63（元）

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（责任编辑：中大编辑）