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资产评估师考试建筑工程评估基础预习讲义：建设用地的取得、转让与丧失(3)

三、建设用地的转让及抵押(熟悉)

(一)建设用地的转让

1.转让的条件

(1)以出让方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

(2)以划拨方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件

①以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权时，应当报有批准权的人民政府审批。批准后，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

②以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权报批时，可以不办理土地使用权出让手续的，转让方将转让国有土地所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

2.转让的其他规定

以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

(二) 建设用地的抵押

1.抵押的范围

建设用地的使用权可进行抵押，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物等也可以进行抵押，但土地的所有权不能抵押。

2.建筑物与建设用地使用权一并抵押

(1)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

(2)以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

(3)乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

3.新增建筑物的处理

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

四、建设用地的丧失(熟悉)

(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的;

(6)对非经营性用地改变为经营性用地的。

(二)闲置土地的收回

1.闲置土地的认定

(1)建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;

(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

2.闲置土地处置可选择的方式

(1)延长开发建设时间，但最长不得超过l年;

(2)改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设;

(3)安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价;

(4)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者对现有建设用地进行开发建设;

(5)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿;

(6)土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

3.闲置土地的处置

(1)土地闲置满两年的，坚决无偿收回;

(2)土地闲置满一年未满两年按的出让金或划拨款的20%以下征收闲置费，特别是房地产用地的征缴增值地价;

(3)不符合收回条件的，改变用途、置换、临时使用、纳入政府储备等。

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