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资产评估师考试建筑工程评估基础预习讲义：建筑物的损耗概述

第十章　建筑物的损耗

考试大纲要求：本章重点：建筑物损耗的确定方法。通常使用年限法、观察法确定建筑物的损耗。此外，还常使用一些辅助方法，如成本法、收益法和市场法等来确定损耗。

本章熟悉：(1)建筑物损耗及其造成建筑物损耗的因素。一般归结为物质因素、功能因素和经济因素三类。

(2)确定建筑物损耗的现场查勘工作程序和现场查勘要点。包括：钢筋混凝土结构和砌体结构的建筑物。现场查勘要点主要包括：结构、装修、设备三大部分。

第一节　概述

一、建筑物损耗的概念(熟悉)

建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。

1.有形损耗

由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。

2.无形损耗

由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。

二、造成建筑物损耗的原因(熟悉)

1.物质因素

因使用产生的破损;

随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化;

因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏;

人为造成的破坏。

2.功能因素

技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用;

设计变化，含消费观念的变更。

3.经济因素

周边地区经济的衰退：

建筑物与周边环境不相适应;

区域的优良性发生减退等。

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