㈤收益法在不同评估对象中应用的特别形式

1.企业整体评估与商誉的关系(KP293-296)【今年可能性大，注意习题班第七章综合题2-3】

方法一：割差法

商誉=企业整体资产评估价值-企业可确指的各单项资产评估价值之和

方法二：超额收益法

超额收益=企业净收益-按可确指资产及行业平均收益率计算的行业平均收益

然后将各年的超额收益折现。

2.房地产评估的收益法(KP166-167)

(1)评估房地合在一的房地产价值

房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率　(5-5)

房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用

房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金【不含折旧】

(2)由土地收益评估土地价值—--适用于空地出租

土地价值=土地净收益/土地资本化率　(5-6)

土地净收益=土地总收益-土地总费用

土地总费用=管理费+维护费+税金等

(3)由房地产收益评估土地价值

方法一：(房地产价值扣减法)【注意掌握教材例题5-4和习题班综合题第1题】

土地价值=房地产价值-建筑物现值 (5-7)

建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数

当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额

=(建筑物重置成本-残值)/耐用年限

【说明】住宅用地到期后自动续期，所以需要考虑残值，而且不用考虑剩余年限。

当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额

=(建筑物重置成本-残值)/土地使用权尚余年限

【注意】①上述关于年贬值额的公式的基本原理是61页2-36

②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限(这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算)中取短。

年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

非住宅用地土地使用权收回后，是否还能够获得建筑物剩余残余价值，不一定。如果有残余价值，应该予以考虑。

方法二：(建筑物收益扣除法)

土地价值=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率　(5-8)

建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率

(4)单独评估建筑物的价值

建筑物价值=(房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率　(5-10)

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