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资产评估师考试建筑工程评估基础预习讲义：设计概算(3)

2.概算指标法

概算指标法是用拟建的厂房、住宅的建筑面积(或体积)乘以技术条件相同或基本相同工程的概算指标，得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制出单位工程概算的方法。

概算指标法的适用范围：初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量，但工程设计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用。

(1)拟建工程结构特征与概算指标相同时的计算

在使用概算指标法时，如果拟建工程在建设地点、结构特征、地质及自然条件、建筑面积等方面与概算指标相同或相近，就可直接套用概算指标编制概算。在直接套用概算指标时，拟建工程应符合以下条件：

①拟建工程的建设地点与概算指标中的工程建设地点相同;

②拟建工程的工程特征和结构特征与概算指标中的工程特征、结构特征基本相同;

③拟建工程的建筑面积与概算指标中工程的建筑面积相差不大。

根据选用的概算指标内容，可选用两种套算方法：

第一种套算方法，以指标中所规定的工程每m2(m3)的造价，乘以拟建单位工程建筑面积或体积，得出单位工程的直接工程费，再行计算其他费用，即可求出单位工程的概算造价。直接工程费计算公式如下：

这种简化方法的计算结果参照的是概算指标编制时期的价值标准，未考虑拟建工程建设时期与概算指标编制时期的价差，因此，在计算直接工程费后还应用物价指数另行调整。

第二种套算方法，以概算指标中规定的每100m2建筑物面积(或l 000m3)所耗人工工日数、主要材料数量为依据，首先计算拟建工程人工、主要材料消耗量，再计算直接工程费，并取费。在概算指标中，一般规定了100m2建筑物面积(或1 000m3)所耗工日数、主要材料数量，通过套用拟建地区当时的人工费单价和主材预算单价，便可得到每100m2(或1 000m3)建筑物的人工费和主材费而无须再作价差调整。计算公式如下：

根据直接工程费，结合其他各项取费方法，分别计算措施费、间接费、利润和税金。得到每m2建筑面积的概算单价，乘以拟建单位工程的建筑面积，即可得到单位工程概算造价。

(2)拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整

在实际工作中，经常会遇到拟建对象的结构特征与概算指标中规定的结构特征有局部不同的情况，因此，必须对概算指标进行调整后方可套用。调整方法如下：

①调整概算指标中的每m2(m3)造价(注意)

这种调整方法是将原概算指标中的单方造价进行调整(仍使用直接工程费指标)，扣除每m2(m3)原概算指标中与拟建工程结构不同部分的造价，增加每m2(m3)拟建工程与概算指标结构不同部分的造价，使其成为与拟建工程结构相同的工程单位直接工程费造价。

②调整概算指标中的工、料、机数量

这种方法是将原概算指标中每100m2(1 000m3)建筑面积(体积)中的工、料、机数量进行调整，扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分的工、料、机消耗量，增加拟建工程与概算指标结构不同部分的工、料、机消耗量，使其成为与拟建工程结构相同的每100m2(1 000m3)建筑面积(体积)工、料、机数量。计算公式如下：

结构变化修正概算指标的工、料、机数量=原概算指标的工、料、机数量+换入结构件工程量×相应定额工、料、机消耗量-换出结构件工程量×相应定额工、料、机消耗量

3.类似工程预算法

类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。

适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标时采用，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。

建筑结构差异的修正方法与前述概算指标的修正方法相同，价差的调整常用的两种方法如下：

①类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接工程费，再行取费，即可得出造价指标。

②类似工程造价资料有人工、材料、机械台班费用和其他费用时，可按下面公式调整：

D=AK

K=a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5

式中D——拟建工程单方概算造价

A——类似工程单方预算造价

K——综合调整系数

a%，b%，c%，d%，e%——类似工程预算的人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比例，a%=类似工程人工费/类似工程预算造价×100%;b%，c%，d%，e%类同。

K₁，K₂，K₃，K₄，K₅——拟建工程地区与类似工程地区人工费、材料费、机械费、措施费、间接费之间的差异系数，K1=拟建工程概算的人工费/类似工程预算人工费;K2，K3，K4，K5类同。

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