2018资产评估师考点辅导：资产评估的原则

第二节 资产评估的原则

资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。资产评估原则包 括工作原则和经济技术原则两个层面。

一、资产评估工作原则

资产评估工作的性质决定了资产评估机构及其资产评估专业人员在开展资产评

估业务中应当坚持独立、客观、公正、科学等工作原则。

(一)独立性原则

资产评估中的独立性原则包含两层含义：资产评估机构本身应该是一个独 立的、不依附于他人的社会公正性中介组织(法人〉，与资产评估业务各当事人没 有任何利益与利害关系。〈2〉资产评估机构及其评估专业人员在开展业务过程中应 始终坚持独立的第三方地位，评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进 行独立公正的评估。

(二)客观公正性原则

客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。资产评估机构及 其评估专业人员在评估工作中必须以实际材料为基础，以确凿的事实和事物发展的 内在规律为依据，以求实的态度为指针，实事求是地得出评估结论，而不可以以自 己的好恶或其他个人的情感进行评估。资产评估结论是评估专业人员认真调查研 究，通过合乎逻辑的分析、推理得出的具有客观公正性的结论。

(三)科学性原则

科学性原则要求资产评估机构及其评估专业人员在评估工作中必须遵循科学的 评估标准，以科学的态度制订评估方案，采用科学的评估方法进行资产评估。整个 评估工作必须把主观评价与客观测算、静态分析与动态分析、定性分析与定量分析 有机结合起来，使评估工作做到科学合理、真实可信。

二、资产评估经济技术原则

资产评估经济技术原则，是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和 业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术 依据。

(一)供求原则

供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件 不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管 商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性。供求规律对 商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。资产评估专业人员在判断资产价 值时应充分考虑和依据供求原则。

由于均衡价格是由需求和供给共同作用的结果，在均衡价格中，生产费用和效 用是影响价格的两个均等因素，所以资产评估既需要考虑资产的购建成本，又需要 考虑资产的效用。

(二)最高最佳使用原则

该原则依据价值理论原理，强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值。

由于商品，特别是资产的使用受到市场条件的制约，因此最髙最佳用途的确 定，一般需要考虑以下几个因素：

1.反映法律上许可的要求，必须考虑该项资产使用的法律限制;

2^确定该用途技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途;

3~确定该用途财务上的可行性，必须考虑在法律上允许且技术上可能的情况 下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿使资产用于该用途所 发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。

(三)替代原则

任何理性的投资者对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的;在价格相同 时，必定选择效用较大的。替代原则即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替 代性，即相同效能的资产，最低价格的资产需求最大。作为一种市场规律，在同一 市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。如果具有相 同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的。 当然，作为卖方，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出 售商品。正确运用替代原则是确保资产评估公正性的重要保证。

(四)预期收益原则

资产之所以有价值是因为它能够为其拥有或控制者带来未来经济利益。因此在 资产评估过程中，资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当基于其 对未来收益的预期加以决定。因此它是资产评估专业人员判断资产价值的一个最基 本的依据。

(五)贡献原则

根据经济学边际收益原理，各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来 衡量。从一定意义上来看，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用。它 主要是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资 产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值的影响程度来确定。贡献原则 主要适用于确定构成整体资产各组成要素资产的贡献，或者当整体资产缺少该要素 资产将蒙受的损失。

(六)评估时点原则

资产评估具有动态性特点，资产的价值会随着时间因素的变化而变化，因此必 须选取一个评估基准日。为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可 以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是 评估基准日。它为资产评估提供了一个时间基准。评估时点原则也是对交易假设和 公开市场假设的一个反映。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不 断改变。从理论上说，资产评估是对动态资产价格的现实静态反映。这种反映越准 确，评估结果越科学。评估基准日为“特定的时间点”，评估师的价值意见为该时 点的价值意见，价值标准是该时间点适用的价值标准。

(七)外在性原则

交易至少是两个当事人、两种权利主体之间的事情。一方的行为可能要对另一 方造成损失或收益，这就是所谓的外在性。

资产评估中的外在性原则是指，“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之 外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。 资产评估应该充分关注“外在性”给被评估资产带来的损失或收益以及这种损失或 收益对资产价值的影响。

例如，在对房屋建筑物进行评估时一个重要的价格影响因素就是环境因素。 房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对房屋价格有 重要影响。有时环境因素影响的权重，甚至不亚于房屋本身的造价。环境因素对房 屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。优 良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加房屋的转让价值或使用收益;恶劣 的环境则会对房屋使用功能产生波及效用，减损房屋的转让或持有价值。

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