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资产评估师考试建筑工程评估基础预习讲义：投资估算(1)

第八章　建设工程造价的确定

考试大纲要求：本章重点：(1)设计概算的内容和分类。设计概算包括静态和动态投资两个部分，可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。

(2)单位建筑工程概算编制方法。包括：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法。

(3)施工图预算的内容和分类。施工图预算包括：单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算。其中，单位工程预算又包括建筑工程预算和设备安装工程预算。

(4)一般土建工程施工图预算的编制程序和方法，包括：单价法、实物法、综合单价法。

(5)工程量清单计价的内容和方法，包括：工程量清单编制和工程量清单计价。

(6)工程量清单计价的步骤和程序。

本章熟悉：(1)单位设备及安装工程概算编制方法。包括：预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法。

(2)工程量清单统一格式。包括：封面、投标总价、工程项目总价表、单项工程费汇总表、单位工程费汇总表、分部分项工程量清单计价表、措施项目清单计价表、其他项目清单计价表、零星工作费表、分部分项工程量清单综合单价分析表、措施项目费分析表、主要材料价格表。

本章了解：(1)投资估算的内容和编制方法。建设项目投资估算的内容包括：固定资产投资估算和流动资金估算两部分。固定资产投资又分为静态投资和动态投资两部分。其中，静态投资估算方法包括：资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、指标估算法。

(2)单项工程综合概算的编制方法和建设项目总概算的组成。

(3)给排水、采暖、燃气、电气照明安装工程施工图预算的编制。包括：给排水、采暖、燃气、电气照明安装工程施工图预算的编制依据、工程构成及划分、施工图预算的编制方法。

(4)《建设工程工程量清单计价规范》的相关内容。

(5)工程量清单计价模式与定额计价模式异同。

(6)工程结算与竣工决算。

第一节 投资估算(了解)

一、投资估算内容

1.建设项目的投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。

2.固定资产投资分为：

动态部分：涨价预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税;

静态部分：设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费、基本预备费。

3.流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。

流动资金=流动资产—流动负债

二、投资估算的编制方法

(一)固定资产投资的估算方法

1.静态投资部分

(1)资金周转率法

先求已完工的类似工程的资金周转率，再求拟建项目的投资额。

特点：方法简便、计算速度快、精确度较低

可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算。

(2)生产能力指数法(重点)

根据已建成项目的投资额或其设备投资额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设备投资。

此方法计算简单、速度快;但要求类似工程的资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差就会增大。

【例题】某拟建项目的生产能力比已建的同类项目的生产能力增加3倍。按生产能力指数法计算，拟建项目的投资额将增加( )倍。(已知n=0.6，f=1.1)

A.1.13 B.1.53

C.2.13 D.2.53

『正确答案』B

【例题(2008年真题)】该项目建筑面积3 000m 2，年产500万吨。据调查，2006年建成的类似项目的年生产能力和设备工器具购置费分别为450万吨和1200万元。经测算，生产规模指数与综合调整系数分别为0.5和1.1。

①采用生产能力指数法计算待估项目的设备工器具购置费。

『正确答案』1 200×(500/450)0.5×1.1=1391.40(万元)

(3)比例估算法

(4)指标估算法

该法简便易行，节约时间和费用。但由于项目相关数据的确定性较差，投资估算的精度较低。

2.动态投资部分

(1)涨价预备费

【例题】进行建设工程投资估算时，作为涨价预备费计算基数的是( )。

A.基本预备费 B.设备及工器具购置费用

C.工程建设其他费用 D.建设期贷款利息

『正确答案』B

『答案解析』涨价预备费以设备及工器具购置费和建筑安装工程费用之和为计算基数。

【例题】某项目的设备、工器具购置费和建筑安装工程费投资计划为22310万元，按本项目进度计划，项目建设期为3年，3年的投资分年使用比例为第一年20%，第二年55%，第三年25%，建设期内年平均价格变动率预测为6%，估计该项目建设期的涨价预备费。

『正确答案』第一年投资计划用款额：

I1=22 310×20%=4 462(万元)

第一年涨价预备费：

PF1=I1[(1+f)-1]=4 462×[(1+6%)-1]=267.72(万元)

第二年投资计划用款额：

I2=22 310×55%=12 270.5(万元)

第二年涨价预备费：

PF2=I2[(1+f)2-1]=12 270.5×[(1+6%)2-1]=1 516.63(万元)

第三年投资计划用款额：

I3=22 310×25%=5 577.5(万元)

第三年涨价预备费：

PF3=I3[(1+f)3-1]=5577.5×[(1+6%)3-1]=1 065.39(万元)

所以，建设期的涨价预备费：

PF=267.72+1 516.63+1 065.39=2 849.74(万元)

(2)建设期贷款利息

①一次性贷出的：复利计算公式

F=P×(1+i)n

贷款利息=F-P

②分年发放时：这只是一个估算，并没有按银行计利息的方式精确计算。

本年利息=(上年本利和+当年贷款/2)×年利率

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