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2012年资产评估师考试经济法考点精讲(131)

发表时间：2011/12/8 15:25:55 来源：互联网点击关注微信：

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资产评估师考试经济法考点精讲(131)

四、租赁合同当事人的权利和义务

出租人	权利	收取租金、到期收回租赁物等。
	义务	1.按约定交付租赁物的义务。租赁物有从物的，出租人于交付租赁物时，应当同时交付从物。
		2.保持租赁物符合使用收益状态的义务。
		3.租赁物维修的义务。出租人负担必要的租赁物维修义务。出租人经承租人催告在合理期限内仍未履行维修义务的，承租人可以自行维修，而维修费用由出租人负担。因修理租赁物而影响承租人使用收益的，出租人应当相应减少租金或延长租期。在承租人未交付租金时，出租人可以行使同时履行抗辩权，拒绝履行其所负的维修义务。
		4.租赁物瑕疵担保的义务。承租人在第三人主张权利时，应当及时通知出租人，以使出租人采取救济措施。如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任；相反，承租人应当赔偿出租人因此所遭受的损害。
		5.租赁物风险承担的义务（1）因为可以归责于出租人的事由，而导致租赁物部分或者全部毁损、灭失时，出租人应承担损害赔偿责任。（2）如果因不可归责于出租人的事由，而导致租赁物部分或者全部毁损、灭失，以至于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
		6.通知义务。出租人出卖租赁房屋的，有义务在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
承租人	权利	取得租赁物使用收益、优先购买租赁物等
	义务	1.按约定方法使用租赁物的义务。
		2.妥善保管租赁物的义务。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物部分或者全部毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
		3.未经出租人同意，不得对出租物进行改善或增设他物的义务，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
		4.按约定支付租金的义务。应由当事人协商确定租金支付方式，在协商不成或按照合同条款和交易习惯仍不能确定时，采用下列支付方式：——同利息（1）合同的租赁期间在1年以内的，承租人应当在租赁期届满时支付；（2）合同的租赁期间在1年以上的，在租赁期间每满1年时交付一次。若剩余的期间不足1年的，则在租赁期届满之日时支付。承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
		5.返还租赁物的义务。租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还给出租人。

【例题·单选题】(2006)张某承租李某家的房屋做生意。因屋顶漏雨影响生产，张某要求李某维修，李某以“没时间维修”为由拖延修缮，张某只好自己雇人修缮，并造成了一定的经营损失。根据《合同法》的规定，下列说法中，正确的是( )。

A.修缮费用和张某的经营损失均由张某承担

B.修缮费用由张某和李某共同承担，张某的经营损失自己承担

C.修缮费用和张某的经营损失均由张某和李某共同承担

D.修缮费用由李某承担，张某的经营损失可通过要求李某减少房租来弥补

『正确答案』D

『答案解析』出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人经承租人催告在合理期限内仍未履行维修义务的，承租人可以自行维修，而维修费用由出租人负担。因修理租赁物而影响承租人使用收益的，出租人应当相应减少租金或延长租期。

【例题·单选题】(2007)甲有房屋三间，2000年1月与乙签订了一份为期8个月的房屋租赁合同，合同未约定租赁期间由谁承担房屋的维修义务，也未约定支付租金的期限。之后双方对房屋维修、租金支付期限发生争议，无法达成补充协议，也不能按照合同的有关条款和交易习惯确定。根据《合同法》的规定，下列表述中正确的是()。

A.房屋的维修义务应由承租人乙承担

B.如乙无故不交租金，则甲可立即解除合同

C.乙应当在每届满1个月时支付租金

D.乙应当在租赁期8个月届满时支付租金

『正确答案』D

『答案解析』租赁合同应由当事人协商确定租金支付方式，在协商不成或按照合同条款和交易习惯仍不能确定时，合同的租赁期间在1年以内的，承租人应当在租赁期届满时支付。

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（责任编辑：中大编辑）

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