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资产评估师考试资产评估基础预习辅导(38)

四、新建房地产评估的成本法操作步骤

新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 (5-20)

(一)土地取得费用

1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等

2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用

3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金

(二)开发成本

开发成本主要由五个方面构成：

1.勘察设计和前期工程费

2.基础设施费

3.房屋建筑安装工程费

4.公共配套设施建设费

5.开发过程中的税费及其他间接费用。

【例·多选题】(2009年度考题)采用成本法评估新建房地产时，属于开发成本的费用包括( )。

A.勘察设计费 B.青苗补偿费

C.基础设施建设费 D.房屋建筑安装工程费

E.前期工程费

『正确答案』ACDE

(三)开发利润

(四)管理费用

(五)投资利息

土地取得费用和开发成本计算利息

(六)销售税费

五、旧建筑物评估的成本法操作步骤

建筑物价值=重置成本-年贬值额×已使用年限 　(5-21)

1.重置成本

应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费

2.贬值额

(1)引起贬值产生的因素

① 物理化学因素

② 社会经济因素

(2)贬值额的计算方法

计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法

① 直线折旧法

提示：这些方法的原理和第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样，不再重述。或者参照167页建筑物年贬值额类似。

2007年公布的《资产评估准则-不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。

确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。(我的补充：也就是说，否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限孰短来确定)

② 成新折扣法

建筑物价值=重置成本×成新率 (5-23)

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