本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《财务会计》第五章 固定资产、投资性房产、无形资产的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第二节　投资性房地产

一、投资性房地产的概念

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围

（一）属于投资性房地产的项目

1.已出租的土地使用权

是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

【提示】根据目前的规定，土地使用权不能采用融资租赁方式租入，因此不要考虑融资租赁方式租入土地后再转租的问题。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物

（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

【提示】企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。如企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。

（3）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

【教师提示】不存在持有并准备增值后转让的建筑物。（决定房价增值的因素是土地）

（二）不属于投资性房地产的项目

下列各项不属于投资性房地产：重点掌握该内容及相关例题：

1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。

例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍。虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。

又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

2.作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

实务中存在某项房地产，部分自用、部分用于赚取租金或资本增值，或者部分作为存货销售、部分用于赚取租金或资本增值，如果能够单独计量和出售的，应分别确认和核算；不能够单独计量和出售的部分，应当与自用（或者销售）的部分一并确认为固定资产（或者存货）。

三、投资性房地产的确认条件

投资性房地产的确认只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：

1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

用于出租的投资性房地产的确认时点通常是租赁开始日；用于资本增值的土地使用权的确认时点通常是自用土地使用权停止自用后明确用于资本增值的日期。

四、投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为外购的投资性房地产加以确认。

如果购入的房地产，部分用于投资，部分自用，企业应当将成本在不同部分之间进行合理分配。企业可以按照不同部分的公允价值所占的比例进行分配。

（二）自行建造的投资性房地产

自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

采用成本模式计量的，应按照确定的成本，借记"投资性房地产"科目，贷记"在建工程"或"开发产品"科目。

采用公允价值模式计量的，应按照确定的成本，借记"投资性房地产--成本"科目，贷记"在建工程"或"开发产品"科目。

【例5－24】20×6年3月，甲企业计划购入一栋写字楼，用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1 000万元。甲企业以成本模式对投资性房地产进行后续计量。假设不考虑其他因素，甲企业的会计处理为：

『正确答案』

20×6年4月5日

借：投资性房地产--写字楼 　10 000 000

贷：银行存款 　10 000 000

五、投资性房地产的后续计量

通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

1.按照固定资产或者无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销时，借记"其他业务成本"科目，贷记"投资性房地产累计折旧（摊销）"科目。

2.取得租金收入，借记"银行存款"等科目，贷记"其他业务收入"等科目。

3.存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。借记"资产减值损失"科目，贷记"投资性房地产减值准备"科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

成本模式下的科目设置：

①投资性房地产

②投资性房地产累计折旧（摊销）

③投资性房地产减值准备

1.折旧或摊销时

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2.取得的租金收入

借：银行存款（应收账款）

贷：其他业务收入

3.投资性房地产提取减值时

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

1.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

2.采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。

企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

3.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

4.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

【提示】公允价值模式后续计量的投资性房地产，取得的租金收入，确认为其他业务收入。但很可能没有对应的其他业务成本。

A.期末公允价值大于账面价值时

借：投资性房地产――公允价值变动

贷：公允价值变动损益

B.期末公允价值小于账面价值时

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产――公允价值变动

C.收取租金时

借：银行存款

贷：其他业务收入

【例5－18】 20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司自行建造的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为10 000万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20×7年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。

甲企业的会计处理为：

『正确答案』

（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

借：投资性房地产--成本 　100 000 000

贷：在建工程 100 000 000

（2）20×7年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价

（责任编辑：中大编辑）