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资产评估师考试资产评估基础预习辅导(9)

四、市场法中的具体评估方法

市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法

㈠直接比较法

1.基本原理：

利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。

2.优点：

该方法直观简洁，便于操作。

适用条件：

对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。

3.基本计算公式为：

⑴如果参照物与被评估对象可比因素完全一致

评估对象价值=参照物合理成交价格

⑵参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致

公式：

①评估对象价值=参照物成交价格×评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值

②

 ③评估对象价值=参照物成交价格×修正系数

原理：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征(或者因素)的影响，而且成正比关系。

⑶参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。

①方法一：

公式：评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n

这里修正系数的计算公示如下：

原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应

②方法二：

公式：评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n

原理：分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。

4.直接比较法的基本方法--仅仅一个可比因素不一致或者完全一致

直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：

⑴现行市价法【参照物与评估对象完全一致】

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

⑵市价折扣法

①原理：以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

②数学式表达

资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)(2-3)

⑶功能价值类比法

①定义：

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大

②分类

根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：

Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法

数学表达式一般表述为：被评估资产评估价值/参照物成交价格=被评估资产生产能力/参照物生产能力

所以：被评估资产评估价值=参照物成交价格×被评估资产生产能力/参照物生产能力

Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法

数学表达式一般表述为：

资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x(2-5)

[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。

『正确答案』

资产评估价值=10×90÷120=7.5(万元)

[例2-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元

『正确答案』

资产评估价值=10×(90÷120)^0.7=8.18(万元)

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