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综合例题：

例题：某房地产公司与2002年11月以有偿出让的方式取得一块土地50年的使用权，并与2004年11月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000元/平方米，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑物重置价格为2500元/平方米。该建筑物占用土地面积为500平方米，建筑面积为900平方米。目前该建筑物用于出租，每月平均时候租金30000元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税每平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。试根据以上资料评估该宗土地2006年11月的土地使用权价格。

解析：

(1)确定评估方法：收益法

(2)计算年总收益(是客观收益而不是实际收益)

年总收益=50*12*900*(1-10%)=486000

(3)计算年总费用

年管理费=486000*3.5%=17010

年维修费=2500*900*1.5%=33750

年税金=20*900=18000

年保险费=2500*900*0.2%=4500

年总费用=73260

(4)房地产净收益=412740

(5)计算房屋年收益

房屋年综合性贬值额=2500*900/48=46875

房屋重置价格=2500*900-46875*2=2156250

房屋年纯收益=2156250*8%=172500

(6)计算土地年纯收益

土地年收益=房地产年收益-房产年收益=240240

(7)计算土地使用权价格(剩余使用年限46年，年收益，资本化率)

评估值=3279280

第四节 市场法在房地产评估中的应用

一、基本思路、适用范围

二、操作步骤、因素修正、计算公式

收集交易资料		案例收集需要日积月累，案例太少，评估价值就不能满足客观、合理的要求
确定可比交易案例		针对被评估房地产的特点，选取符合条件的交易案例。若房地产价格稳定，所选取的交易案例不应超过三年，若市场变化较快，交易案例不应超过两年。
因素修正	P=P'×A×B×C 评估价值=参照物价值*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数
	交易情况修正	①有特殊利害关系的经济主体间的交易。 ②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。 ③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 ④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 ⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。 考试中一般会给出交易情况修正系数，需要可比案例交易情况通过系数修正成正常情况 A=正常情况交易指数/可比案例交易情况指数 如两个可比案例的交易情况指数分别为1%、-1%，此时仅考虑交易情况的评估值 评估值=案例1价值*100/101 评估值=案例2价值*100/99
	交易日期修正	定基价格指数、环比价格指数 考试中一般会给出环比物价指数或定基物价指数，需要将可变案例交易日期通过物价指数修正到评估基准日 如两个参照物成交时间分别是2007年底、2008年底，评估时间为2009年底，已知自2007年以来年底的价格指数分别为102、105、106，如仅考虑物价指数，（定基物价指数） 评估值=案例1价值*106/102 评估值=案例2价值*106/105 如两个参照物成交时间分别是2007年底、2008年底，评估时间为2009年底，已知自2007年以来年底的价格指数分别比上一年上涨了10%，如仅考虑物价指数，（环比物价指数） 评估值=案例1价值*110%*110% 评估值=案例2价值*110%
	房地产状况修正	考试中一般会给出房地产状况修正系数，需要将可比实例房地产状况修正到评估对象的状况指数 如两个参照物的房地产状况指数分别为+2%、-2%（与评估对象比较），如仅考虑房地产状况 评估值=案例1价值*100/102 评估值=案例2价值*100/98
	容积率修正	容积率修正，不是容积率的直接比较，因为地价与容积率不是线性关系，我们需要确定容积率修正系数，容积率修正系数考试中会给出 经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格×容积率修正系数之比 容积率 2（参照物） 2.1 2.3（评估对象） 2.5 修正系数 1.8 1.9 2.0 2.1 若仅考虑容积率： 评估价值=参照物价值*2.0/1.8
	土地使用年期修正	将等额年金折现的公式： 不同使用年期的修正也就是年金现值系数之比，   若参照物的寿命期更长，则使用年期修正系数小于1，若参照物寿命期比评估对象短，则使用年期修正系数大于1。
在计算修正额、修正系数时，请大家稍微多考虑一下，弄清楚分子、分母应该是多少，然后将这些系数连乘，通过对参照物的修正得出评估对象的价格，然后对若干个评估计算结果，剔除掉异常参照物，采取加权评卷、算术平均的方式求取最终的评估结果。
例题：在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（   ）的价格。 A.评估时间    B.评估基准日    C.过去时点    D.未来时点    答案是：B 例题：市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（   ）价格。 A.评估基准日   B.正常交易    C.待估对象自身情况下  D.类似地区 答案：C 例题：运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为（  ）条件下的价格。 A、评估对象所处区域  B、参照物所处区域   C、城市平均区域   D、参照物规划区域 答案：A例题：有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D、四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5-2之间时，容积率每增加0.1，宗地价比容积率为1.5时增加2%。该城市1998-2000年，每年地价指数上升1%。 宗地 成交价 交易时间 交易 情况 容积率 区域 因素 个别 因素 剩余 年限(年) 评估标的 （元/平米） 2002年1月 0 1.7 0 0 40 A、 2200 2001年1月 -1% 1.6 0 -1% 38 B、 2400 2001年1月 0 1.8 +2% 0 40 C、 2300 2001年1月 0 1.7 0 0 39 D、 2100 2000年1月 -2% 1.6 0 -1% 38 要求：试根据上述条件评估该待估宗地2002年1月的价值。 解析： （1）建立容积率修正系数表 容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 修正系数 100 102 104 106 108 （2）案例修正计算 A：2200*（1+1%）*100/99*104/102*100/100*100/99*（年期修正系数）= B：2400*（1+1%）*100/100*104/106*100/102*100/100*（年期修正系数）= （3）评估结果

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